建设部


建制镇规划建设管理办法

1995年6月29日，建设部

第一章 总则
第一条 为了加强建制镇规划建设管理，根据《城市规划法》、《城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 制定和实施建制镇规划，在建制镇规划区内进行建设和房地产、市政公用设施、镇容环境卫生等管理，必须遵守本办法。
第三条 本办法所称建制镇，是指国家按行政建制设立的镇，不含县城关镇。
本办法所称建制镇规划区，是指镇政府驻地的建成区和因建设及发展需要实行规划控制的区域。建制镇规划区的具体范围，在建制镇总体规划中划定。
第四条 建制镇规划建设要适应农村经济和社会发展的需要，为促进乡镇企业适当集中建设、农村富余劳动力向非农产业转移，加快农村城市化进程服务。
第五条 建制镇建设应当坚持合理布局、节约用地的原则，全面规划、正确引导、依靠群众、自力更生、因地制宜、逐步建设，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
第六条 地处洪涝、地震、台风、滑坡等自然灾害容易发生地区的建制镇，应当按照国家和地方的有关规定，在建制镇总体规划中制定防灾措施。
第七条 国务院建设行政主管部门主管全国建制镇规划建设管理工作。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门主管本行政区域内建制镇规划建设管理工作。
建制镇人民政府的建设行政主管部门负责建制镇的规划建设管理工作。
第八条 建制镇建设行政主管部门主要职责是：
（一）贯彻和执行国家及地方有关法律、行政法规、规章；
（二）负责编制建制镇的规划，并负责组织和监督规划的实施；
（三）负责县级建设行政主管部门授权的建设工程项目的设计管理与施工管理；
（四）负责县级建设行政主管部门授权的房地产管理；
（五）负责建制镇镇容和环境卫生、园林、绿化管理、市政公用设施的维护与管理；
（六）负责建筑市场、建筑队伍和个体工匠的管理；
（七）负责技术服务和技术咨询；
（八）负责建设统计、建设档案管理及法律、法规规定的其他职责。

第二章 规划管理
第九条 在县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门指导下，建制镇规划由建制镇人民政府负责组织编制。
建制镇在设市城市规划区内的，其规划应服从设市城市的总体规划。
编制建制镇规划应当依照《村镇规划标准》进行。
第十条 建制镇的总体规划报县级人民政府审批，详细规划报建制镇人民政府审批。建制镇人民政府在向县级人民政府报请审批建制镇总体规划前，须经建制镇人民代表大会审查同意。
第十一条 任何组织和个人不得擅自改变已经批准的建制镇规划。确需修改时，由建制镇人民政府根据当地经济和社会发展需要进行调整，并报原审批机关审批。
第十二条 建制镇规划区内的土地利用和各项建设必须符合建制镇规划，服从规划管理。
任何单位和个人必须服从建制镇人民政府根据建制镇规划作出的调整用地决定。
第十三条 建制镇规划区内的建设工程项目在报请计划部门批准时，必须附有县级以上建设行政主管部门的选址意见书。
第十四条 在建制镇规划区内进行建设需要申请用地的，必须持建设项目的批准文件，向建制镇建设行政主管部门申请定点，由建制镇建设行政主管部门根据规划核定其用地位置和界限，并提出规划设计条件的意见，报县级人民政府建设行政主管部门审批。县级人民政府建设行政主管部门审核批准的，发给建设用地规划许可证。建设单位和个人在取得建设用地规划许可证后，方可依法申请办理用地批准手续。
第十五条 建设规划用地批准后，任何单位和个人不得随意改变土地使用性质和范围。如需改变土地使用性质和范围，必须重新履行规划审批手续。
第十六条 在建制镇规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向建制镇建设行政主管部门提出建设工程规划许可证的申请，由建制镇建设行政主管部门对工程项目施工图进行审查，并提出是否发给建设工程规划许可证的意见，报县级人民政府建设行政主管部门审批。县级人民政府建设行政主管部门审核批准的，发给建设工程规划许可证。建设单位和个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。
第十七条 在建制镇规划区内建临时建筑，必须经建制镇建设行政主管部门批准。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。如国家或集体需要用地，必须在规定期限内拆除。
禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。
第十八条 建制镇建设行政主管部门有权对建制镇规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。

第三章 设计管理与施工管理
第十九条 在建制镇规划区内，凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的生产建筑、公共建筑、市政公用设施，以及二层以上的住宅（以下简称建设工程），必须由取得相应设计资格证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。
跨度、跨径和高度的限定，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。
第二十条 建制镇规划区内的建设工程的设计，应当符合建制镇规划的要求，与建设工程所在地的周围环境相协调，保持地方特色和民族风格，体现时代特点。
第二十一条 建设工程设计应当贯彻适用、安全、经济、美观的原则，并应当符合国家和地方有关节约土地、能源、材料及抗御灾害的规定。
第二十二条 经过审查批准的设计文件，不得擅自更改。确需更改的，必须征得审批机关的同意。
第二十三条 建制镇规划区内的建设工程开工实行施工许可证制度。建设单位和个人应当根据《建设工程施工现场管理规定》的规定，取得施工许可证，并由建设行政主管部门派专人到现场定位放线或验线后，方可开工。
第二十四条 凡在建制镇规划区内承建工程项目的施工企业，必须持有《施工企业资质等级证书》或者《资质审查证书》，并到当地镇建设管理机构登记后，方可按照规定的经营范围承建工程。严禁无证或者越级承建工程。
在建制镇规划区内从事建筑施工的个体工匠应当到建制镇建设行政主管部门办理登记手续。
第二十五条 施工企业和个体工匠必须保证施工质量，按照有关的技术规定进行施工，使用符合工程质量要求的建筑构件和建筑材料。
第二十六条 县级人民政府建设行政主管部门应当对施工质量进行监督检查，并督促有关部门或建设单位对建设项目进行竣工验收。凡验收不合格的，不得交付使用。

第四章 房地产管理
第二十七条 在建制镇规划区国有土地范围内从事房地产开发、交易，按照《城市房地产管理法》执行。
第二十八条 房屋所有人应当向房屋所在地建制镇建设行政主管部门申请登记，由县级人民政府建设行政主管部门或者其委托的机构核实并颁发房屋所有权证书或房地产权证书。
房产转让或者变更时，应当向房屋所在地建制镇建设行政主管部门申请变更登记，由县级人民政府建设行政主管部门或者委托的机构核实并换发房屋所有权证书。
第二十九条 房屋所有人申请登记，应当提交房屋土地使用权证和下列证件：
（一）新建、扩建和改建的房屋，提交房屋所在地建设行政主管部门颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；
（二）购买的房屋，提交原房屋所有权证或者房地产权属证书（以下简称房屋所有权证）、买卖合同和契证；
（三）受赠的房屋，提交原房屋所有权证、赠与书和契证；
（四）交换的房屋，提交双方的房屋所有权证、双方签订的交换协议书和契证；
（五）继承的房屋，提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；
（六）分家析产分割的房屋，提交原房屋所有权证，分家析产单和契证。
第三十条 房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第三十一条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任、双方的权利和义务等条款，并向建制镇建设行政主管部门登记备案。
第三十二条 建制镇规划区内的房屋因建制镇建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理补偿，并对房屋使用人予以妥善安置。
被征用拆迁房屋的所有人或使用人应当服从建制镇建设的需要，按期搬迁，不得借故拖延。

第五章 市政公用设施、环境卫生管理
第三十三条 从建制镇收取的城市维护建设税，必须用于建制镇市政公用设施的维护和建设，任何单位不得截留、挪用。
第三十四条 建制镇的市政公用设施应当逐步实行有偿使用制度。建制镇人民政府可以根据本地区经济发展情况，制定市政公用设施有偿使用办法。
第三十五条 建制镇人民政府可以根据谁投资谁受益的原则，组织有关单位和个人投资兴建市政公用设施。
国家依法保护投资人的合法权益。
第三十六条 任何单位和个人都应当遵守国家和地方有关建制镇市政公用设施的管理规定，合理使用市政公用设施。
严禁损毁建制镇规划区内的市政公用设施和集贸市场。
第三十七条 任何单位和个人都应当遵守国家有关风景名胜、文物保护的法规，不得损坏、擅自占用建制镇内园林绿地、绿化设施和树木花草，破坏文物古迹和风景名胜。
第三十八条 建制镇建设行政主管部门应当加强建制镇镇容和环境卫生管理，保持建制镇容貌整齐，环境清洁卫生。

第六章 罚 则
第三十九条 在建制镇规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
第四十条 在建制镇规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响建制镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施；虽影响建制镇规划，但尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
第四十一条 有下列行为之一的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止设计或者施工、限期改正，可以并处罚款；情节严重的，提请原发证机关吊销设计或者施工的资格证书：
（一）未取得相应的设计资质证书，承担建筑跨度、跨径和高度超出规定范围的工程以及二层以上住宅的设计任务的；
（二）未取得施工《资质等级证书》或者《资质审查证书》，或者未按规定的经营范围，承担施工任务的；
（三）未取得施工许可证而擅自开工的；
（四）未按设计图纸施工或者擅自修改设计图纸的；
（五）不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构配件的。
第四十二条 损坏房屋、市政公用设施的，由建制镇人民政府建设行政主管部门责令停止侵害、恢复原状、赔偿损失，并处以罚款。
第四十三条 擅自在建制镇规划区内修建临时建筑物、构筑物和其他设施的，或者在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施的，由建制镇人民政府建设行政主管部门责令限期拆除，可以并处以罚款。
第四十四条 破坏建制镇镇容和环境卫生的，由建制镇人民政府建设行政主管部门依据《城市市容和环境卫生管理条例》的规定进行处罚。
第四十五条 占用、损坏建制镇园林绿地、绿化设施和树木花草的，由建制镇人民政府建设行政主管部门依据《城市绿化条例》的规定进行处罚。
第四十六条 损坏建制镇规划区内的文物古迹、古树名木和风景名胜的，依照有关法律、法规的规定处罚。
第四十七条 违反本办法，构成违反治安管理的行为，依照治安管理处罚条例的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 建制镇建设行政主管部门应当执行有关城建监察的规定，确定执法人员，对建制镇规划、市政公用设施、园林绿化和环境卫生、风景名胜的实施情况进行执法检查。

第七章 附则
第四十九条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第五十条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第五十一条 本办法自1995年7月1日起施行。



国外汽车金融服务模式比较

梅明华


随着汽车消费的兴起，汽车金融业的市场日渐形成。而在加入WTO后，国外汽车金融业作为服务贸易的一部分将进入我国。在这种情况下，我国将建立一个什么样的汽车金融业？将成为各界关注的问题。本文拟就国外汽车金融服务的主体及主要模式进行比较。
一、 汽车融资机构主体比较
在国外，从事汽车金融服务的机构包括商业银行、信贷联盟、信托公司等金融机构，同时也包括汽车金融服务公司等非金融机构。下面主要介绍信贷联盟、信托公司以及汽车金融服务公司等国内不为多见的汽车融资机构。
(一)汽车金融服务公司
汽车金融服务公司是办理汽车金融业务的企业，通常隶属于汽车销售的母公司，向母公司经销商及其下属零售商的库存产品提供贷款服务，并允许其经销商向消费者提供多种选择的贷款或租赁服务。设立汽车金融服务公司是推动母公司汽车销售的一种手段。
20世纪初汽车金融业务在世界出现。当时汽车还属于奢侈品，因而银行不愿意向汽车消费发放贷款。这给汽车购买者和销售商造成了障碍，致使大多数消费者买不起汽车，汽车制造商也缺乏足够的发展资金。为解决这个问题，20世纪20年代初，美国的汽车公司组建了自己的融资公司，从而开始了汽车信贷消费的历史。随后，汽车金融的概念得到极大地拓展，包括顾客在银行贷款买车、经销商为营运筹措资金以及制造商为扩大规模而筹资建厂等。
对“附属于汽车制造公司”的汽车金融服务公司来说，其优势在于将汽车金融服务作为其核心业务，而非仅仅是其众多业务范围的一种。在将获得赢利作为主要目标的同时，也致力于帮助其母公司——汽车生产商——销售更多的汽车。即使出现经济状况下降、亏损等情况，这些公司仍将始终专注于汽车金融服务。提供更广泛的专业产品和服务范围。通过经销商的关系与客户有更多的接触，从而建立与汽车制造商和经销商一体化的市场营销网络。
(二)信贷联盟（credit union）
1、概述：
信贷联盟（credit union）最早起源于19世纪40年代的德国，它是由会员共同发起，旨在提高会员经济和社会地位而创立，并以公平合理的利率为其会员提供金融服务的一种非盈利性信用合作组织。
一般来说，信贷联盟的会员都有其共通点或共同纽带（common bond）。各国的信贷联盟法对此都作了相应的规定。如爱尔兰《1967年信贷联盟法》6（3）条对信贷联盟会员的“共同纽带”作了解释。该法规定，“共同纽带”是指：( a )共同从事某一特定的职业；( b ) 在某个特定的区域生活或工作；( c ) 受雇于某一特定的雇主，或对于退休人士，在退休之前受雇于某一特定雇主；( d ) 同属于某组织或协会，尽管该组织或协会设立的目的不是为组建某一信贷联盟；( e ) 以及注册登记机构批准的其他形式。该法第6（1）（b）条还规定，只有同某信贷联盟其他会员享有共同纽带的人方可加入该信贷联盟。
英国对“共同纽带”的解释日渐宽泛，根据1979年《信贷联盟法》（Credit Union Act 1979）s.1（6）条的规定，与一个直接完全符合某信贷联盟会员资格者有亲戚关系且与之共同生活的人也可加入该信贷联盟。英国原来不认可协会（associational）性质的“共同纽带”，但2002年英国最新颁布的《监管改革令》（Regulatory Reform Order）对此作了修正，从而扩充了“共同纽带”的范围。 在英国，如果会员丧失与其他会员的共同纽带（如迁出某地，失业等），该会员的会员资格仍可被保留，该会员则被称为“不合格会员”。根据《1996年管制解除（信贷联盟）令》〔Deregulation （Credit Union） order 1996〕第s. 5（5）条和第s. 5（6）条规定，该不合格会员享有其他合格会员同等的借贷和会员权利，但这种“不合格会员”占全部会员的比例不得超过10%。
在美国，信贷联盟会员准入资格的限制也已被逐步取消。根据1998年美国国会通过的《信贷联盟会员准入法》（the Credit Union Membership Access Act）的规定，经监管当局之批准，经联邦政府核准设立的信贷联盟可以吸收不符合原属会员准入资格者加盟。
在资金来源方面，除了会员的存款或储蓄外，信贷联盟还可以向银行、其他信贷联盟等筹集资金，但各国一般都规定信贷联盟向外借款的最高限额。在信贷业务方面，信贷联盟可以发放生产信贷，也可以是包括汽车消费信贷在内的信贷。但是，信贷联盟对外发放贷款一般也有一些限制条件。如英国《1979年信贷联盟法》及《金融服务管理局规则》（FSA Rules）对英国信贷联盟对其会员发放贷款作了如下限制：
（1）年龄限制：信贷联盟可以吸收16岁以下未成年人不超过5000英镑的储蓄，年龄达到16岁的未成年人可以首次成为会员，16岁至18岁的未成年人不能获得贷款。
（2）数额限制：资本充足率未达到8％的第一类信贷联盟（version 1 credit union）对某个会员发放的贷款不得超过该会员存款额5000英镑（如果资本充足率低于5％）至10，000英镑的贷款（若资本充足率高于8％）；对于资本充足率达到或超过8％的第二类信贷联盟（version 2 credit union），其对单个会员的贷款不得超过该会员存款额10，000英镑或不高于该信贷联盟股本（一份股本相当于一英镑）的1.5％（以较高者为准）。
（3）贷款期限限制：对于第一类信贷联盟，无担保贷款期限不得超过3年，对于担保贷款，不得超过7年；对于第二类信贷联盟，无担保贷款期限不得超过5有担保贷款，担保贷款期限则不得超过15年。
2、信贷联盟与其他金融机构的区别：
（1） 目的不同。
对商业银行等金融机构来说，其吸纳存款的目的是进行贷款业务获取利润。但是信贷联盟是一种非盈利性的组织，它的宗旨是“不为牟利，不为行善，只为会员提供优质服务”（not for profit, not for charity, but for service）。
（2）信贷联盟间关系与其他各金融机构之间的关系不同
一般来说，信贷联盟的各成员具有其共同点或共同纽带（common bond），各个信贷联盟都有其特定的群体，该群体与其他信贷联盟的会员群体一般不具有共同的利益或共同点，也不会发生利益冲突。尽管在现实中，某人同时符合几个不同的信贷联盟的会员资格也不罕见，但由于信贷联盟服务对象的封闭性和特定性，各个信贷联盟间的关系还是合作多于竞争。
（3）享有的特权不同
根据美国《联邦信贷联盟法》（The Federal Credit Union Act）1937年通过的修正案之规定，美国的信贷联盟享有税收豁免特权。这也是信贷联盟与其他金融服务机构的一项重大区别。
（4）信贷联盟具有独特的组织结构
信贷联盟的董事会由其会员通过民主方式选举产生。不管会员在信贷联盟中的存款额为多少，每个会员都享有平等的投票权重。而商业银行等金融机构的股东依据其投资份额行使股东权利。因此，信贷联盟的组织机构与商业银行以及其他金融结构相比，有很大的不同。
(三)信托公司
信托公司有两种不同的职能，一是财产信托，即作为受托人代人管理财产和安排投资；二是作为真正的金融中介机构，吸收存款并发放贷款。从传统业务来看，信托公司主要是代为管理财产，如代人管理不动产和其它私人财产，安排和管理退休金、养老金、管理企业的偿债基金等。当然信托公司的受托投资活动必须符合法律权限。信托公司托管资产的投资去向主要集中在各种金融债券及企业股票投资上，另外也发放一定比例的长期抵押贷款业务。二战以后，信托公司作为金融中介的职能得到了迅速的发展，其资金来源主要集中在私人储蓄存款和定期存款，资金运用则侧重于长期信贷，汽车金融服务也是目前信托公司从事的主要业务之一。
近年来，信托公司的资产组合越来越趋于分散化，它们与商业银行的差别也越来越缩小，而且自70年代以来这类非银行金融机构开始大力开拓新的业务领域，并采取许多措施提高其竞争力。为了绕过法律的限制，信托公司便大量持有或设立其它专业化的附属机构，如专门的汽车金融服务机构等。
二、汽车融资机构在汽车金融服务中的作用
汽车融资机构提供的金融服务贯穿于汽车生产、流通和销售以及售后服务等整个过程中。
首先，从生产环节开始，融资机构就开始为厂家提供生产流动资金。
其次，在流通环节，汽车融资机构对经销商必要的库存车辆（inventory）提供周转融资；对经销商的服务设施，如展厅、配件仓库、维修厂的建立、改造、扩大提供必要的贷款；对经销商提供日常的流动资金贷款。在这融资过程中，汽车经销商向汽车生产商订购汽车，汽车融资机构向生产商支付购车款，汽车经销商在其库存车辆及其他资产（assets）上设立抵押为融资提供担保。汽车经销商售出汽车并向融资机构偿付所欠价款后，担保解除。
最后，汽车融资机构为消费者（最终用户）提供的消费信贷金融服务，主要包括分期付款方式和融资租赁方式等。
三、汽车消费信贷金融服务模式比较
(一) 分期付款销售方式
分期付款是各国普遍采用的一种传统的融资方式。在分期付款销售的具体操作中，汽车零售商一般和消费者签订汽车分期付款零售合同（retail installment contract）。根据美国佛罗里达州《汽车零售融资法案》(Motor Vehicle Retail Sales Finance Act)520.02(12)条之规定：汽车分期付款零售合同是指汽车零售商和消费者之间签订的零售商保留所售汽车的所有权，以作为买方担保的一种买卖合同。根据该合同，消费者须在一定期间内向零售商偿付所融资的金额以及融资费用。
作为一般的汽车融资机构，商业银行、信托公司、信贷联盟以及专业化的汽车金融服务公司均可以分期付款的方式向汽车消费者发放贷款，但法律对它们的要求有一定的差别。根据美国许多州的法律规定，作为非金融机构的汽车金融服务公司，须向银行金融主管部门（Department of Banking and Finance）申请营业执照，否则，不得从事汽车零售业务，也不得以分期付款的方式向消费者销售汽车。如根据美国佛罗里达州《汽车零售融资法案》(Motor Vehicle Retail Sales Finance Act)520.03（02）条的规定，主管部门批准申请后，可以颁发期限不超过两年的营业执照。如果汽车金融服务公司在主营业地以外的地方设立分支机构的，该分支机构还须重新申请营业执照；但是，在某个县（county）的分支机构设有两个以上分支机构的，这些分支机构可以共享一个营业执照（《汽车零售融资法案》520.03（01）条）。
但是，对于银行、信托公司以及信贷联盟的等金融机构，则无上述限制。美国佛罗里达州《汽车零售融资法案》（520.03（01）条）规定：有权在本州开展经营活动的银行、信托公司以及信贷联盟，无需申请获得本章节所要求的营业执照。
(二) 融资租赁方式
汽车融资租赁是一种买卖与租赁相结合的汽车融资方式。一般而言，汽车融资租赁须具备一定的条件，否则不属于汽车融资的范畴，而只是一般的汽车租赁。这些条件包括：
1、消费者须向销售商支付相应的租金（汽车使用补偿费）；
2、如果消费者支付的费用（包括租金及相应赋税）已经相当于或者超过汽车本身的价值，依照汽车租赁合同，消费者有权获得该汽车的所有权。
3、如果消费者（承租人）在租期届满时所付租金总额尚未超过汽车价值，消费者（承租人）此时享有选择权（option），对租期届满后的汽车可以下列任何一种方式处理：
（1）在补足租赁合同中事先约定的相应余额后成为汽车的所有权人；