江西省九江市人民政府


九江市国有土地储备暂行办法


颁布单位　　九江市人民政府

颁布日期　　２００２０４０７

实施日期　　２００２０４０７

　　第一条 为盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等法律、法规和政策的规定，结合本市实际，制订本办法。
　　第二条　九江市城市规划区和城市发展控制区范围内的国有土地储备，适用本办法。
　　第三条　本办法所称土地储备，是指土地储备机构依据本办法规定，将需盘活的存量土地收回、收购、置换以及征用的新增建设用地实行储备，并通过开发整理工作，实现土地资产保值和优化配置土地资源的行为。　　第四条　成立九江市土地储备管理委员会，其主要职责是：
　　（一）研究拟订全市土地储备的政策规定；
　　（二）协调有关部门的关系；
　　（三）落实土地收购储备资金；
　　（四）确定年度土地储备计划及地块；
　　（五）审查土地储备计划执行和资金运作情况，监控国有土地资产运作。
　　第五条　设立九江市土地储备中心，受市土地储备管理委员会的领导和监督并对其负责，受市土地行政主管部门管理，代表政府具体实施土地收购、储备和前期开发工作。
　　第六条　市计划、经贸、土管、建设、财政、监察、审计、房产、国资、规划等部门和浔阳、庐山两区人民政府应按各自职责，协同做好土地储备工作。
　　第七条　市土地储备中心根据国民经济发展计划、土地利用总体规划、年度用地计划、城市建设规划、产业结构调整和土地市场供求状况以及资金运作情况制定土地储备计划，并报市土地储备管理委员会批准后执行。
　　第八条　应储备的国有土地的范围。
　　（一）市区范围内的无主地；
　　（二）为政府代征的土地；
　　（三）土地使用期已界满依法收回的土地；
　　（四）闲置两年以上依法收回的国有土地；
　　（五）依法没收的土地；
　　（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因停止使用的原划拨国有土地；
　　（七）以出让方式取得国有土地使用权后无能力继续开发，但又不具备转让条件的土地，以及转让价格低于评估标定地价２０％的土地；
　　（八）因实施城市规划和公共利益的需要，市政府指令收购的土地；
　　（九）土地使用权人要求土地资产变现向市土地储备中心申请收购的国有土地；
　　（十）债权人依法取得土地使用权，并委托储备的土地；
　　（十一）其他需要进行储备的国有土地。
　　第九条　土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定，应当进行储备的国有土地，用地单位或其主管部门应将土地现状资料提前书面报告市土地储备中心，由市土地储备中心依法实行收购。
　　第十条　依照本办法规定应当进行储备的土地，用地单位不得擅自转让或变相转让土地使用权。严禁原土地使用权单位与需用地单位私自协议用地。国有土地使用权需处置应先进入政府土地储备中心，除基础设施建设和公益事业用地外，需要用地者一律从土地市场通过拍卖、招标方式出让取得国有土地使用权。对私下协议用地者一律不予批准用地。造成国有土地资产严重流失的，依法追究其法律责任。
　　第十一条　无主地、为政府代征的土地和依法没收、收回的土地，由市政府直接交给市土地储备中心进行储备。其他应当储备的土地由市土地储备中心按照本办法的规定进行收购储备。
　　第十二条　土地收购的一般程序：
　　（一）申请收购。市区范围内符合本规定的土地收购条件的国有土地，其土地使用权人应持有关资料及处置的原因，向市土地储备中心申请收购。
　　（二）权属核查。市土地储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上建筑物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
　　（三）规划控制。市土地储备中心根据申请人提出的申请和实地调查情况，向市规划等相关部门征求意见，确定土地开发用途及规划控制条件。
　　（四）费用测算。市土地储备中心根据调查和征询意见的结果，会同土地评估机构进行土地收购补偿费用的测算评估。
　　（五）方案报批。市土地储备中心根据权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，经市土地管理部门审查，报市土地储备管理委员会审批。
　　（六）签订合同。收购方案批准后，由市土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
　　（七）收购补偿。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，按土地置换的差价结算。
　　（八）权属变更。市土地储备中心按《国有土地使用权收购合同》约定支付收购定金后，原土地使用权人与市土地储备中心共同向市土地、房产管理部门申请办理权属注销、登记手续。
　　（九）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付收购的土地和地上建筑物。被收购的土地之补偿费一经支付，即纳入土地储备。
　　第十三条　土地使用权人申请收购土地必须提供下列资料：
　　（一）土地收购申请书；
　　（二）法人资格证明书，如委托他人办理的应提交授权委托书；
　　（三）土地使用权合法凭证；
　　（四）房屋所有权合法凭证；
　　（五）土地平面图（１：２００或１：５００）；
　　（六）主管部门意见；
　　（七）其他需要提交的资料。
　　第十四条　《国有土地使用权收购合同》应使用由市土地管理部门依法制定的统一格式。《国有土地使用权收购合同》应载明以下内容：
　　（一）双方当事人；
　　（二）收购土地的位置、面积、用途、地上附着物及权属依据；
　　（三）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
　　（四）交付土地的期限和方式；
　　（五）双方约定的其他权利义务；
　　（六）违约责任；
　　（七）争议的解决方式。
　　第十五条　《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
　　第十六条　以出让、租赁方式取得的土地使用权被收购，原《国有土地使用权出让（租赁）合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
　　第十七条　土地收购补偿费一般按土地取得和土地开发成本计算。出让的土地使用权补偿费还应包括对土地使用权人巳支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用期间应付出的出让金部分。
　　具体标准按下列方式确定：
　　（一）收购划拨土地使用权的补偿费，应依据划拨土地用途、市区土地基准地价和国家有关规定进行评估，并经市土地管理部门依法确认，按确认地价的５６％进行补偿，但最高土地补偿费不超过５０万／亩。
　　收购破产企业的土地补偿费，按土地使用权出让后所得的价款扣除契税及有关规费后的净收益上交市财政，由财政按政策结算返回已破产企业，用于安置职工和偿还债务。
　　（二）收购出让土地使用权的补偿费。应以原出让合同约定的用途、出让金为依据，按原土地使用权取得成本、开发费、与剩余年限相当的出让金进行补偿。
　　（三）以土地置换方式进行储备的，按前款规定分别确定置换土地收购补偿费与土地评估价格，由市土地储备中心与原土地使用权人按土地置换差价结算。
　　（四）收购旧城改造拆迁的土地补偿费，应根据《九江市城区房屋拆迁安置管理办法》执行。
　　第十八条　市土地储备中心可以对储备土地通过以下方式进行开发整理、利用。
　　（一）开发整理。市土地储备中心在土地使用权出让前完成地上建筑物及附着物拆除、土地平整等开发整理工作。
　　（二）土地利用。原土地使用权人交付土地后，在土地出让前，市土地储备中心可依法将储备的土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押。
　　第十九条　储备土地以招标、拍卖等方式出让或转让土地使用权的，经市土地行政主管部门审查，报市政府批准后，由市土地交易市场按有关法律、法规规定组织实施。拍卖所得价款中按土地收购储备成本补偿市土地储备中心，出让金、契税上缴市财政，扣除土地交易综合服务费后增值部分的５０％作为充实市土地储备中心收购土地的资本金。
　　第二十条　土地收购储备成本包括土地收购、储备、开发整理过程中发生的实际成本。
　　第二十一条　市土地储备中心应运作好土地收购储备的资金。土地收购储备资金运作受市财政、审计部门的检查和监督，并定期向市土地储备管理委员会报告运作情况。
　　第二十二条　土地收购储备资金由下列资金组成：
　　（一）财政安排；
　　（二）银行贷款；
　　（三）储备土地经营收入。
　　第二十三条　土地收购储备资金只能用于下列用途，不得挪作他用：
　　（一）土地使用权收购、收回补偿费用；
　　（二）住房拆迁安置补偿费用；
　　（三）储备土地的前期开发费；
　　（四）储备土地管理、招商等其他费用。
　　第二十四条　土地使用权符合储备条件，但土地使用权人未申请储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附着物的，有关部门不得办理审批、登记手续，并按有关法律规定予以处罚。
　　第二十五条　土地储备工作人员玩忽职守，滥用职权，给国家、集体造成重大损失的，根据情节轻重，依法给予相应的行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十六条　各县（市）土地储备工作可参照本办法执行。
　　第二十七条　本办法自发布之日起施行。
精神病人犯罪问题应引起社会高度重视

杨梅/吉洪忠

近年来， 笔者在司法实践中接触到诸多精神病人犯罪案例，轻的有盗窃、寻衅滋事的，重的有故意伤害、故意杀人。目睹了一些精神病人犯罪给家庭造成的伤害以及给社会带来的危害，一些血腥腥的事实让人非常痛心，精神病人犯罪不仅是司法问题，也是亟待解决的社会问题,应引起社会高度重视。为此笔者对某区2003-2005年三年中发生的23起精神病人犯罪案件的特点、原因进行分析，以探讨有效的防范措施。
一、精神病人犯罪呈现以下特点：
1、 行为人多为农民，文化较低。某区三年来发生23起精神病人犯罪案件中，15起发生在农村， 且行为人文化程度较低，其中有12人文盲，有5人小学文化，4人初中文化，2人高中文化，即便有的人是小学文化也只是能识字而已，根本就未达到小学毕业水平。由于这些人的文化水平较低，因此法律意识淡薄就不容置疑的了，从面导致犯罪率的提高。
2、 犯罪的动机不明显，侵害的目标随意。精神病人犯罪通常是在精神病发作的情况下发生的，此时的精神病人认识上存在阻碍，侵害的对象随意，往往见凶器就拿、见人就乱打。如祁某妨害公务案中，祁某无故扣留伊某的摩托车，当见到公安干警到现场处理时，因其精神病处于发作阶段，其辩认和控制能力削弱，祁某竟然持菜刀、斧头、砖头、酒瓶等械具见人打，先后殴打了７人，公安干警在制服其过程中也有2人被打伤。　
3、 作案手段残忍，人身危险性大，危害后果严重。精神病人犯罪是在神智不清的情况下作出的，因其本人完全意识不到犯罪时做了什么事，造成了怎样的后果，往往作案手段都比较残忍，危害的后果比较严重。王某因患有精神分裂症一直怀疑被害人李某说其坏话而耿耿于怀，于是便产生要杀死李某的念头。一天中午，王某携带菜刀至李某家中将毫无防备的李某头部连砍数刀，将李某当场砍死。
4、 通过劳动教养等法律手段进行改造的效果差，继续危害社会的现象多。众多的精神病患者在犯罪后被判刑，在服刑完毕，由于种种原因，多数并没有被送到指定的医院强制治疗，而是重新回到社会上，致使精神病人继续危害社会的现象日益增多。陶某患有爱盗窃的精神病，第一次因盗窃被判刑后，回家后因家无经济能力对其进行治疗，其刑满释放后，不久便又实施盗窃作案被判刑。然而，其再次被释放后却依然重操旧业。这归根到底，还是因其精神病未得到治疗的原因。
5、 受害人权益得不到有效保护，不利于社会稳定。家庭中如果有精神病人，长期的治疗费用，往往都难以承受，哪有钱财赔偿受害人的损失。受害人在人身、财产受到侵害后，精神上的打击就已经很大，然而其损害又得不到合理赔偿，合法权益得不到有效保护时，迫不得已可能又会采取以牙还牙的方法，导致新的刑事案件的发生，这极其不利于社会稳定。如黄某故意伤害案中，黄某因患有精神病，在病发时无故持刀砍断了被害人赵某的左臂，致赵某重伤。赵家为了给赵某治疗花去2万余元的医药费，然而在案发后本来就经济拮据的黄家又要为黄某治疗精神病，于是根本无法钱赔偿赵家的医药费。赵家在多次与黄家协商不成的情况下，赵某便扬言也要砍断黄某的手臂作为了断。幸亏赵某的亲朋好友苦口婆心地劝说才避免了另一起刑事案件的发生。
6、 作案的场所多为公共场所，社会影响比较恶劣。精神病人由于精神发育迟滞、智力较差，因此考虑问题比较简单、不周到，作案时不分地点、场合，不顾后果、社会影响，即使是在公共场所，只要看到作案对象就开始作案。严某故意杀人案中，严某因与被害人孙某的父亲有矛盾，因孙的父亲外出无法报复，于是想到在学校上中学的孙某。一天，严某买了锥子等作案工具直接到孙某的学校，当着众多学生的面用锥子对毫无防备的孙某头部乱砸，致孙某颅脑损伤死亡。看到自己的同伴被砸倒在血泊中，在场学生们被吓得惊叫，这给中学生们幼小的心灵带来多大的伤害可想而知。
二、 精神病人犯罪的原因
第一， 对精神病人监护不到位。精神病人犯罪主要发生在农村，一方面是由于农村家庭精神病人患者的监护人本身就是农民，整天忙于农活，缺乏对精神病人的监管或疏于管理，致使精神病人没有受到严格的管束，整天闲逛，一旦病情发作，就很容易伤及他人。同时精神病人病情比较隐蔽，平时只在言行上与正常人稍有区别，在周围人特别是家人眼里并不把患者的表现当做疾病看待，而认为他们是道德和人品有问题，没有意识到这是严重的社会问题，更没有采取有效的防范措施，等到作案后才发现其危害性，却为时已晚了。
第二， 政府重视不够，没有采取必要防范措施。政府作为管理社会的职能机构，对精神病人的管理和治疗负有重要责任。但长期以来，政府对精神疾病缺乏充分认识，重视不够，社会保障体系不健全，患者未能得到及时治疗。随着社会保障体系的逐渐建立，许多疾病的防治都应进入了社会保障系统，这对提高人民生活水平，保障人们身体健康起了很大的作用。但令人遗憾的是我们并未能发现有对精神病人的防治机制，不得不说这是社会保障体系的一个缺陷。由于社会保障体系的不健全，身处农村的精神病患者没有得到及时而长期的治疗，致使精神病情经常或突然性发作，危及社会公共安全和公民的人身、财产权利。
第三， 对精神疾病患者管理的法律不完善，缺少实施细则。按照我国《刑法》第十八条的规定，如果判定精神病人对危害行为不负刑事责任，“应当责令他的家属或者监护人严加看管和医疗；在必要的时候，由政府强制医疗。”多数精神病人需要长期服药，给家庭带来沉重的负担，许多病人的家庭根本无能力给病人治疗。另外强制治疗由谁出钱，到哪里去治疗都是问题。如某区公安干警在处警时抓获一持刀在学校附近滋事的精神病人，因其家中无人能够监管，干警们只好将其送往精神病院治疗，但医院又不肯承担费用，最后公安干警又自己垫支让其住院。等这笔钱用完了怎么办？这个精神病人又可能重回社会再危害他人。司法精神病学工作者及法律界有关人士多次进行探讨并公开呼吁，但一直没有引起有关部门足够的重视。旨在维护病人权利，促进精神卫生事业发展，加强对精神疾病人管理的《精神卫生法》在全球１４０多个国家都已制定，但在我国，经过近２０年的酝酿至今仍未出台。
　　三、 预防和减少精神病人犯罪的应采取的措施
1、 首先要认识到精神疾病患者是弱势群体，应给予患者足够的人文关怀，从政府、社会和法律的层面对他们多一些尊重、关爱和善待，消除歧视，使更多患者得到良好的治疗和康复，从根本上消除其社会危害性。
2、 加强监护人的监管意识，使监护人能充分担负起监管职责，保证精神病人犯罪率的降低。家庭是社会的细胞，是社会稳定的第一道防线，只有监护人真正履行了自己的责任，社会这个大家庭才能安定祥和。首先是加大法制宣传力度，让精神病人的监护人自觉履行自己的责任；其次是通过法律手段迫使不自觉的监护人不得不履行监护责任，让监护人明白失职即是对他人利益造成侵害的原因，自己因此要承担后果。
3、 加大政府集中收治精神病人的职能意识，使大多数的精神病人的治疗由政府“买单”。据统计，全国现有精神病人1600余万，其中具有暴力倾向者为1～2‰，由此可见，可能会造成社会危害的精神病人全国约有1.6万到3.2万人。一个病人一个疗程的治疗费用为3500元，全部由政府买单，一年所有病人的费用约1亿元，分摊到三十余个省二千多个县，每个县仅数万元，却为社会解除了数万个不定时炸弹，让精神病人的家属得以解脱，周围的居民得以安宁，同时也减少了不必要的危害发生。
4、 尽快出台精神卫生方面的法律以及实施办法，让受害人不再无助，政府不再逃避，精神病人的权益得到应有的保障。应尽快出台《精神卫生法》，以法律的形式保护和尊重精神病人合法权益，同时有效地解决精神病人带给社会的意外伤害，解决个人权利与社会利益保护的两难困境。
5、 把精神病人的管理纳入社会治安综合治理中，各部门既要应各司其职，又要齐抓共管。一是卫生系统应负责精神卫生的基本知识和精神疾病的基本治疗；二是民政系统对经济上有困难的精神病人应提供义务救助；三是公安系统则对遇上特殊的精神病人犯罪情况，由公安机关执行强制性的义务监督和强制治疗。同时基层派出所与社区应加强联系,建立以社区为依托的网络监控体系，及早发现精神病患者的发病征兆督促监护人对其约束、治疗。
6、 社会应大力帮扶，开展爱心救助行动。精神病患者是社会中的一个群体。社会也应发挥其囊括范围广、组织发动容易获得支持的优势，积极开展爱心救助行动，组织公益活动，发展公益事业，支持精神病患者治疗，让精神病患者感到社会的关爱，加快康复的进程。

通联：淮安市楚州区人民检察院
联系人：杨梅 吉洪忠
联系电话：0517-5828028 5828085
邮编：223200