上海市人民政府


上海市人民政府关于印发上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定的通知



沪府发〔2006〕20号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
　　《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》已经市政府常务会议同意，现印发给你们，请按照执行。

上海市人民政府
二○○六年七月二十日

上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定

　　第一条（目的和依据）
　　为了加强对城市地下空间建设用地审批和房地产登记的管理，促进地下空间合理开发利用，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市地下空间开发利用管理规定》、《上海市房地产登记条例》等规定，制定本规定。
　　第二条（适用范围）
　　本规定适用于本市国有土地范围内地下空间开发建设的用地审批和房地产登记，但因管线铺设、桩基工程等情形利用地下空间的除外。
　　本办法所称的地下空间开发建设，包括下列情形：
　　（一）由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程（以下简称“结建地下工程”）；
　　（二）独立开发建设的地下工程（以下简称“单建地下工程”）。
　　第三条（供地方式）
　　地下空间开发建设的用地可以采用出让等有偿使用方式，也可以采用划拨方式。具体建设项目的供地方式，参照适用国家和本市土地管理的一般规定。
　　单建地下工程项目属于经营性用途的，出让土地使用权时可以采用协议方式；有条件的，也可以采用项目招标、拍卖、挂牌的方式。
　　第四条（用地审批）
　　结建地下工程随地面建筑一并办理用地审批手续。
　　单建地下工程的建设单位按照基本建设程序取得项目批准文件和建设用地规划许可证后，应当向土地管理部门申请建设用地批准文件。建设单位取得建设工程规划许可证后，应当到土地管理部门办理划拨土地决定书，或者签订土地使用权出让合同。
　　第五条（建设工程规划审批）
　　规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当明确地下建（构）筑物水平投影最大占地范围、起止深度和建筑面积。
　　第六条（出让金的规定）
　　经营性项目的地下土地使用权出让金，按照分层利用、区别用途的原则，参照地上土地使用权出让金的标准收取。具体标准，由市发展改革委、市房地资源局另行制定，报市政府批准后执行。
　　本办法实施前开发建设的地下建（构）筑物属于经营性用途的，转让时由受让人向土地管理部门补办土地使用权出让手续。
　　第七条（土地使用权范围）
　　建设单位应当在经批准的建设用地范围内依法实施建设；竣工后，该地下建（构）筑物的外围实际所及的地下空间范围为其地下土地使用权范围。
　　第八条（房地产登记）
　　地下建（构）筑物的土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等的房地产权利登记，应当按照本市房地产登记方面的法规、规章和技术规范处理。
　　房地产登记机构在办理地下建（构）筑物的土地使用权初始登记时，应当按照建设工程规划许可证明确的地下建（构）筑物的水平投影最大占地范围和起止深度进行记载，并注明“地下建（构）筑物的土地使用权范围为该地下建（构）筑物建成后外围实际所及的地下空间范围”。
　　对本办法实施前经批准建造的地下建（构）筑物，在申请房地产登记时，应当提交《上海市房地产登记条例》第二十二条、第二十三条和第二十五条规定的文件，但地下部分的建设用地批准文件除外。其中，房地产登记申请人与相关批准文件记载的主体不一致的，还应当提交房地产权属来源证明；登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告。公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。
　　第九条（房地产权证注记）
　　房地产登记机构应当在地下建（构）筑物的房地产权证中注明“地下空间”；属于民防工程的，还应当注明“民防工程”，并记载其平时用途。
　　第十条（房地产测绘）
　　地下空间的房地产测绘规范，参照适用《城镇地籍测量规范》、《上海市地籍测量规范》和《房产测量规范》等有关规定。
　　第十一条（应用解释）
　　本规定的具体应用问题，由市房地资源局解释。
　　第十二条（生效日期）
　　本规定自2006年9月1日起施行。


对企业间借贷一律“问斩”并不符合司法潮流

文 牛建国
成都市人大代表、四川琴台（成都•宜宾）律师事务所主任

由于对企业间借贷（有的称企业拆借）是律师及审判业务中再熟悉不过的业务，所以，对于有关问题的论述没有必要转太多的弯子，采取单刀直入式的论述方式为宜。
一般认定企业无效的司法解释依据是《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》，司法处理中，先以此为依据确认无效，再根据“无效返还”原则作出返还本金的判决。至于按规定应予两边收缴的利息，各地法院做法大不相同，经济落后地区法院偏向收缴的多，发达地区基本没有执行利息收缴的规定。需要说明的是，尽管最高法院要求各地对利息执行“双收缴”的政策，但最高法院自己公布的判决中罕见有收缴利息的。
那么，在经历汶川大地震、全球性经济危机、房地产调控导致“金融帝国”崩溃、新的经济增长极尚未培育，企业尤其是民营企业作困兽之斗的形势下，对企业间借贷一律作无效认定是否符合现在司法潮流呢？答案当然是否定的。
说明这个问题，除了前述最高法院的司法解释外，我们还得研究该解释的司法渊源。通过《中国人民银行关于对企业间借贷问题的答复》（银条法〔1998〕13号）中说“根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》第四条的规定，禁止非金融机构经营金融业务。借贷属于金融业务，因此非金融机构的企业之间不得相互借贷。企业间的借贷活动，不仅不能繁荣我国的市场经济，相反会扰乱正常的金融秩序，干扰国家信贷政策、计划的贯彻执行，削弱国家对投资规模的监控，造成经济秩序的紊乱。因此，企业间订立的所谓借贷合同(或借款合同)是违反国家法律和政策的，应认定无效”的规定可以得到结论，关于企业间借贷合同无效的司法解释其法律渊源是中国人民银行的规定，其引用的最高的法律依据是1986年1月7日国务院发布《中华人民共和国银行管理暂行条例》，而遗憾的是，该条例已被2001年10月6日《国务院关于废止2000年底以前发布的部分行政法规的决定》（国务院令第３１９号）明令废止。
除前述废止的条例外，企业借贷无效的最主要的依据目前仍然有效的是中国人民银行1996年6月28日发布的《贷款通则》，该通则第61条规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务”。
我们认为，《贷款通则》第61条如今已成“人人喊打”之势，以它作为判定借贷无效的依据恐怕难服众。理由是：
（一）根据法律及司法解释的规定，认定合同条款效力的依据是法律、行政法规的效力性强制规定，《贷款通则》属于部门规章，不具有直接否认合同效力的能力;
（二）最高法院认定企业借贷无效的司法解释虽然未明令废止，但其解释所依托的基础法律已被废止（即前述条例已被废止），参照《最高人民法院关于司法解释工作的若干规定》（1997年版）第十二条“司法解释在颁布了新的法律，或在原法律修改、废止，或者制定了新的司法解释后，不再具有法律效力”规定，在《中华人民共和国银行管理暂行条例》被废止后，相关司法解释应不再执行;
（三）先后已有包括国务院在内的多个有权机关对《贷款通则》表示不满，口口声声表示要修订。
《国务院批转发展改革委关于2012年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2012〕12号）第四条第（九）项规定，“加快建立和完善宏观审慎政策框架，研究建立系统性金融风险防范预警、评估体系和处置机制。修订《贷款通则》，规范各类借贷行为，合理引导民间融资。推进建立存款保险制度。推动实施银行业新监管标准”。
更早的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》（国办发〔2008〕126号）规定，“全面清理银行信贷政策、法规、办法和指引，根据当前特殊时期需要，对《贷款通则》等有关规定和要求做适当调整。”
除了以上机关文件透出对《贷款通则》的“不满”外，我们更应该考察认定企业间借贷无效的司法解释制定机关的态度。
《最高人民法院关于为加快经济发展方式转变提供司法保障和服务的若干意见》（法发〔2010〕18号）第七条规定，“妥善审理非金融借贷纠纷案件，正确认定非金融借贷合同效力，依法打击各种以合法形式掩盖的非法集资等违法犯罪活动，维护金融安全和社会稳定；依法保护合法的民间借贷和企业融资行为，维护债权人合法权益，拓宽企业融资渠道。”这里提出了依法保护“企业融资行为”，“拓宽企业融资渠道”，要求“正确认定非金融借贷合同效力”。这是最高人民法院对于企业之间借贷行为的最新司法原则和基本态度，与之前的有关司法解释相比，采取了适度宽容且谨慎保护的态度。但美中不足的是《意见》并未明确哪些是该保护的，哪些又是不该保护的范围。
（四）地方法院已对审理企业借贷案作了有益的探索，可供借鉴。
比较典型的是安徽省芜湖市和浙江省、江苏省级法院的作法。
芜湖市两级人民法院对企业借贷合同效力的认定由一律无效到逐步缓和的一个过程。2005年以后，芜湖市中级人民法院出台了《关于发挥审判职能保障经济平稳较快发展的十条意见》，对以下情况的企业借贷一般认定为有效处理：一是有上下级关系的企业及有投资和被投资关系的企业之间的借贷。例如，集团总公司对集团成员企业之间的借贷，母公司对子公司之间的借贷。二是有联营、协作关系的企业之间的借贷。例如，一方企业向为其加工生产零部件、半成品的另一方企业之间的借贷。三是依照合同协议有扶持与被扶持关系的大中型企业对小型企业之间的借贷。上述几种借贷，应以帮助对方缓解资金困难为目的，出借资金的一方，也不应向对方收取高于银行同类借款利率的利息。对无效合同的认定从严掌握，最大限度依法维持合同的效力，充分发挥调解职能，促使当事人协商解决借贷纠纷，尽力弱化诉讼对企业经营的影响。
2008年7月，浙江省高级人民法院在慈溪召开2008年全省法院商事审判例会。其主题是充分发挥商事审判职能作用为金融改革发展和经济保稳促调提供优质高效的法律服务和司法保障，会议研讨了企业之间借款合同等金融纠纷案件的审判实务问题，达成若干共识，并形成纪要，其中关于企业之间借款合同纠纷案件达成如下共识：在最高法院出台明确意见之前，对于企业之间借款纠纷案件的处理，按以下原则把握：（1）企业之间借款合同所形成的合法债权关系，受法律保护。实体处理时应判令债务人归还本金并赔偿相应的银行利息损失。至于相应的银行利息损失的范围，应不高于同期贷款基准利率水平，具体根据个案情况裁量。（2）企业之间借款合同当事人不存在其他违法情形的，人民法院可不再适用民事制裁措施。最高法院终审的一些企业之间借款合同纠纷案件，也没有主动适用追缴利息的民事制裁措施。（3）这里的企业之间借款合同，不包括非法集资等非法金融业务活动。一些担保、投资、咨询等机构涉足资金拆借活动，如果构成从事非法金融业务活动的，适用国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》的规定。另外，上市公司对外借款受到证券法的规制，应适用证券法的规定。
2010年5月27日浙江省高级人民法院制定了《关于为中小企业创业创新发展提供司法保障的指导意见》（浙高法发（2010）4号）。该指导意见第三条要求各级法院依法审理涉中小企业民间借贷纠纷案件，通过审判职能的发挥，规范民间金融市场；企业之间自有资金的临时调剂行为，可不作无效借款合同处理。
掺和这个事情的地方法院还有很多。比如，江苏省高院《关于当前宏观经济形势下依法妥善审理非金融机构借贷合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委[2009]45号）就规定“企业将自有资金出借给其他企业帮助其解决生产经营所急需资金的，孳息按照银行同期同类贷款基准利率计算”。
以上地方的司法实践甚至也为最高法院审判人员所认可，这在最高法院的《审判指导》中也有刊登。
应该说芜湖和浙江、江苏等地的做法更符合最高法院的“适度保护”的司法精神。
前述一系列司法政策性依据说明，在当前形势下再对企业间借贷不分清红皂白一律“问斩”则不符合司法潮流。有些有合作关系的借贷，往往把提供资金作为合作的重要条件，如果可以随意认定无效，实际上可能让出借资金一方取得完全不对等的合作条件，而这显然是违反“契约自由”精神的。认定合同无效更多地还是应该考察合同履行后产生的“社会危害性”，如果合同履行能促进经济增长，保障群众就业，就不能以“莫须有”的违法性否决其效力。更何况，这个别部门立法也难逃“系统保护”的影子，以这样的依据判案，只会让有些部门获得抽象的利息，但却使具体的项目有流产风险。
但目前司法考评体系下，要明确让法院尤其一审法院说企业借贷有效也是困难的。司法实践中，除了在建设工程领域，因为有了明确的司法解释依据，所以对于建设方的垫资保护还算周到。笔者认为，在司法解释没有修订的情形下，可以其他角度变相的“维持”企业借贷合同的效力。
如果按现行司法解释，认定借贷合同无效后要产生两个“合同之外”的效果，一是提前返还，二是双向收缴利息，即取得的利息要没收，约定的但未取得的利息也要收缴。如前文所述，已有很大部分法院在认定借贷合同无效后并未收缴利息，成都市中院也已有多年未收缴。所以，问题的重点是在“提前返还”方面。换句话说，即便法院认定借贷合同无效，而认定返还条款有效，则实际效果与借贷合同有效并无二致，从而可以有效避免在有合作关系的出借方借司法之手毁约的风险。
笔者认为，即便非要认定借款条款无效，也不能顺势认定有关返还借款的方式条款无效，而应根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，在当事人已有返还约定的条件和期限的情况下，法院也要尊重合同约定。否则，判决的效果极可能割裂合同个别条款，打破合同的整体性。不但造成合作条件的严重失衡，也与这两年来的司法精神不符。（完）