国家安全生产监督管理总局　国家煤矿安全监察局


国家安全监管总局 国家煤矿安监局关于印发河南省义马煤业集团公司安全生产管理经验材料的通知

安监总煤行〔2010〕195号


各产煤省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团煤炭行业管理、煤矿安全监管部门，各省级煤矿安全监察机构，司法部直属煤矿管理局，有关中央企业：

2007年以来，河南省义马煤业集团公司（以下简称义马集团）坚持以科学发展观为指导，全面加强安全生产工作，以“零”死亡事故为奋斗目标，以治理重大灾害、防大事故为中心，着力构建“理念引领、管理科学、技术支撑、投入强基、文化固本、救援有力”六大防控体系，全面提升煤矿安全生产保障能力，努力实现企业安全与生产的良性发展，2010年1-9月，煤矿百万吨死亡率为0.043，达到国际先进水平，企业呈现出安全、健康、和谐、文明发展的良好态势。遵照国务院领导同志重要批示精神，国家安全监管总局、国家煤矿安监局组成调研组，会同河南省有关部门，深入义马集团进行了调研，对义马集团加强安全生产的经验作了全面总结，形成了《构建六大防控体系实现义煤安全发展-义马煤业集团公司安全生产管理基本经验》。现印发给你们，请结合深入贯彻落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》（国发〔2010〕23号）精神，以及本地区本单位实际，认真组织学习、借鉴，推动煤矿安全生产工作再上新台阶。

国家安全生产监督管理总局
国家煤矿安全监察局
二○一○年十一月二十八日

构建六大防控体系实现义煤安全发展
——义马煤业集团公司安全生产管理基本经验

河南省义马煤业集团公司（以下简称义煤集团）前身为义马矿务局，始建于1958年，2008年改制为股份制企业。公司现有煤、煤化工、铝三大主业，职工5.6万人，所属22对生产矿井分布在河南、青海、新疆、山西4个省（区），煤炭资源保有储量50亿吨。截至2010年9月底，资产总额284亿元，年生产能力3000万吨以上(不含近期整合的小煤矿)。2010年10月15日，中国证监会核准义煤集团上市。

义煤集团在长达50多年的发展历程中，由于矿井安全投入不足，安全生产基础相对较为薄弱，再加上地质条件复杂和煤与瓦斯突出、自然发火、冲击地压等自然灾害严重，企业的发展受到了较大限制。历史上曾多次发生瓦斯爆炸、煤与瓦斯突出、冲击地压等重特大事故。2007年以来，义煤集团坚持以科学发展观为指导，下狠招、出重拳，奋力扭转安全生产被动局面。煤矿百万吨死亡率大幅下降，原煤产量和效益大幅提升。2010年1-9月，生产原煤2337万吨，煤矿百万吨死亡率为0.043，达到国际先进水平，企业呈现出安全、健康、和谐、文明发展的良好态势。

义煤集团在短短3年时间内实现安全生产状况的大转变，其基本经验可以概括为：坚持以“零”事故奋斗目标为引领，以治理重大灾害为中心，着力构建“理念引领、管理科学、技术支撑、投入强基、文化固本、救援有力”的六大防控体系，全面提升煤矿安全生产保障能力，努力实现企业安全与生产的良性发展。

义煤集团加强安全生产工作的经验可以归纳为：第一，领导重视、认识到位是抓好安全生产工作的前提。只有领导重视，整个企业才会重视，工作才会主动，措施才会到位，安全发展才能有保障。第二，责任落实是抓好安全生产工作的关键。只有严格执行各项制度，认真落实各项措施，全面提升企业的执行力，才能保证安全生产责任落到实处。第三，先进的技术与装备是安全生产工作的保障。安全生产工作必须舍得投入，必须依靠科技创新，提升装备水平，才能防患于未然。第四，质量标准化是安全生产工作的基础。只有深入持久地开展质量标准化建设，做到紧抓紧促，不断强化达标意识、提升达标层次，改善现场作业环境，才能实现长治久安。第五，提高员工素质是抓好安全生产工作的根本。只有不断加强员工培训，打造一支高素质的职工队伍，才能推进安全生产工作持续稳定发展。

一、理念引领，奠定安全生产思想基础

思路决定出路，理念引领行动。先进的安全理念是安全生产的思想基础。义煤集团在抓煤矿安全生产的实践中，始终坚持用先进的理念引领企业安全发展。

（一）自觉坚持以人为本、安全为先的科学发展理念。以人为本最根本的就是要以人的生命安全为本，科学发展首先必须安全发展。义煤集团始终坚持正确处理安全与生产、安全与效益、安全与发展的关系，牢固树立“抓安全就是抓发展”的安全发展理念，把安全生产工作放在高于一切、重于一切、先于一切的位置。凡是涉及安全生产的会议，主要负责人要亲自参加，凡是安全生产需要的资金要优先予以安排，凡是安全生产需要的干部和专业人才要优先配置。义煤集团每天早上调度会安排的第一件事就是安全生产工作。上至公司领导、下至一线职工，都能时刻关心安全、牢记安全，真正做到了不安全不生产。

（二）自觉实施以“零”事故为目标的安全管理理念。义煤集团认为“只有不到位的管理，没有抓不好的安全”，明确提出了“安全事故零目标”，实行安全一票否决，从上到下形成了“一切事故都可以预防、一切事故都可以避免、一切事故都可以控制”的共识。安全管理工作中要求做到6个“零”：人身安全事故为零、机电设备运转事故为零、工程质量事故为零、顶板事故为零、瓦斯超限为零、自然发火为零。如，为保证瓦斯超限为零，义煤集团提出“瓦斯超限就是事故”，并按事故进行责任追究，使瓦斯超限次数大幅度降低。2006年全公司瓦斯超限28710次，2007年下降到217次，2008年为63次，2009年为15次，2010年以来杜绝了瓦斯超限现象，实现了全公司瓦斯零超限。

（三）坚持关口前移、重心下移的超前防范理念。隐患险于明火，防范胜于救灾。义煤集团在贯彻落实“安全第一、预防为主、综合治理”方针的基础上，更加注重隐患治理和事故超前防范，建立了“大三防”、“小三防”安全防范体系。“大三防”就是基层矿井防、业务部门防、安监部门防，明确了基层矿井的安全生产主体责任、业务部门的安全技术防范责任和安监部门的安全监督检查责任。“小三防”就是素质防、技术防、装备防，通过提高员工的安全素质、加强技术管理、改善装备水平，不断强化超前防范功能，有效消除各种不安全因素。为了将防范的关口前移，义煤集团还主动将采掘工作面及回风流瓦斯报警、断电浓度降到0.8%，要求各矿在瓦斯浓度达到0.4%时必须予以重点关注，达到0.6%时必须进行预警。

二、管理科学，严格落实安全生产责任和措施

企业要实现安全生产，必须构建科学完善的安全管理制度体系，创新安全管理方式和手段，狠抓责任落实，严格责任追究，以高效的执行力保证安全管理制度落实到位。

（一）严格落实各级领导干部安全生产责任制。义煤集团自上而下逐级签订安全生产责任书，明确各级领导干部的安全生产责任，分级、分系统实施安全包保。所有副总师以上领导、机关各部室全部参与安全包矿，业务部室包保业务系统，严格按规定下矿督促指导安全生产工作。各基层单位矿级领导全部实行安全包区队，做到了分片包干、责任到人。为促进责任落实，实施全员安全风险抵押金制度，把安全责任与个人利益挂钩。在责任明确后，实行严格的责任追究，加大对因责任落实不到位而导致事故的责任人的处罚力度。2007年以来，由集团公司直接处理的相关责任人达767人。逐步构建了以局部保整体、以个人保班组、以班组保区队、以区队保全矿、以各矿保集团公司的安全生产责任体系。

（二）严格执行安全生产各项管理制度。义煤集团在安全生产管理中，以铁的纪律保证各项制度和措施的严格落实，将每一项制度措施量化到每一个环节、每一个岗位和每一位职工，并根据制度措施的执行情况实行重奖重罚。如，为落实领导干部带班下井制度，义煤集团专门成立督查小分队，采取多种方法不定时检查干部带班情况，凡发现迟下早上的，每人处罚2000元，并通报全公司，情节严重的给予免职处理。3年来，共查处执行带班、跟班制度不到位的矿处级领导干部72人次，科队级干部473人次。如，为保证煤层注水工作落实到位，义煤集团引入工程监理制度，由监理人员对包干区域的钻孔数量、规格、深度等实施监管，并承担相应责任，如出现质量问题，不仅要对施工人员，而且要对监理人员予以严厉的处罚。

（三）大力推行科学领先的安全管理方法。一是积极推行安全评价和评定工作。每月由矿分管领导组织业务技术部门对水、火、瓦斯、顶板、冲击地压等重大危险源进行安全评价，由机电副矿长组织对机电运输装备保护及能力进行评定，针对评价和评定出的重大隐患，由业务部门牵头制定措施、督促落实，安监部门对落实情况进行监督检查。二是实施隐患闭环管理。建立隐患排查及整改台账，明确整改责任、时限、标准、措施、资金，并挂牌督办，逐项验收，逐一销号，形成了隐患排查（信息采集）、分类管理、制定整改措施、过程重点控制、隐患销号处理的全闭环管理机制，保证了隐患整改的落实。三是实行后备干部安全准入。根据企业发展战略和人力资源规划，分批将矿处级后备干部先派到安监部门进行一定期限的锻炼，熟悉掌握煤矿安全生产管理技术知识，增强安全责任意识，经过考核合格的人员才能被正式委派到相关领导岗位，确保矿处级干部重视安全、会抓安全、干好安全。四是坚持周安全办公会制度。义煤集团将每月一次的安全办公会改为每周一次，确保安全生产中存在的问题得到及时解决。五是坚持每月开展一次有针对性的安全专项治理活动。先后对支护改革、瓦斯综合治理、冲击地压防治、煤层注水等一系列技术难题进行了专题研究，采取有效措施进行集中治理。

三、技术支撑，提升煤矿应对灾害的能力

事故源于隐患。要想控制事故，必先消除隐患。义煤集团针对企业本部所属煤矿瓦斯、冲击地压、自然发火等灾害严重的实际，提出“以灾害治理为中心”，培养和引进企业急需的灾害治理人才，全力治理灾害，彻底改变企业发展受困于灾害严重的局面。

（一）多层次培养和引进各类专业技术人才。义煤集团坚持“科技兴安、人才兴企”战略，相继从省内外引进专家型技术人才12位，面向全国招聘各类专业技术人才1600多人，与高等院校共同培养采煤、机电、通风安全专业中层干部1823人。创建了1个省级技术中心，成立了瓦斯、矿压、地质、防灭火、机电装备等8个研究所，设立了博士后科研工作站。科研机构、科技队伍迅速壮大，为企业灾害治理提供了有力的智力支撑。

（二）加强技术攻关，对煤矿瓦斯实施综合治理。义煤集团本部17对矿井中，有突出矿井5对、高瓦斯矿井4对。突出矿井开采的是“三软”不稳定煤层，煤质松软，难以抽放；耿村、千秋等高瓦斯矿井还存在自然发火与冲击地压的威胁，治理难度大。面对挑战，义煤集团加强技术攻关，确定了“加强预测、超前防范、消除显现、杜绝突出”的工作目标，积极组织实施开采保护层和顶底板预抽煤层瓦斯的区域防突措施，大力推广应用水力压裂技术，形成了5大类、15种瓦斯治理技术，攻克了瓦斯治理的技术难题，实现了局部治理向区域治理转变、过程治理向超前治理转变、措施治理向工程治理转变。瓦斯综合治理技术达到国内先进水平，4对矿井成为了“全国瓦斯综合治理示范化矿井”。

（三）实施大断面、强支护，有效缓解冲击地压。冲击地压是义煤集团的主要自然灾害之一。近年来，随着矿井采深的增加，冲击地压日益频繁，严重影响和制约了企业的安全发展。针对冲击地压的难预测性和高危害性，义煤集团一方面强力推行“大断面、强支护”，缓解冲击地压带来的危害。2008年以来，新掘大断面巷道2万多米，扩修巷道1.2万多米，将矿井巷道断面由8－10m2扩大到16-24m2,采取复合支护、圆形全断面封闭支护、长距离超前支护、空帮让压、松帮卸压、壁后注浆等支护管理新措施，解决了巷道压力大、影响行人、运输困难等一系列难题，全面增强了矿井防灾抗灾能力。另一方面投入数亿元资金用于冲击地压的防治研究，形成了“主动预防、培训教育、预测预报、措施解危、效果检验、安全防护”六位一体防冲体系，取得了冲击地压尽量少发生、有计划诱导发生和即使发生也不伤人的效果，最大限度地降低了冲击地压带来的危害。2009年，义马煤田先后发生16次冲击地压，其中人工诱导的占60%，都没有造成人员伤亡和设备大的损坏，特别是11月8日跃进煤矿23130工作面发生较大冲击地压，导致工作面下巷300米巷道受到不同程度的破坏，巷道断面由24m2缩减到8m2左右，但人员没有伤亡，设备也没有受到大的损坏。2010年1月，在河南省科技厅组织的科研项目鉴定会上，义煤集团主持完成的“底板型冲击地压研究技术”被认定达到了国际领先水平。

（四）全面推广煤层注水技术，消灭煤层自然发火。义马煤田属容易自燃煤层，最短发火期只有7天，多年来受自然发火威胁，历史上中部5个矿都曾因发火而封闭过工作面。为从根本上解决这一难题，义煤集团把“两巷两线”（即工作面进风巷、回风巷及初采线、停采线）防灭火工作作为重点进行监控治理，把隐性火源当成火灾隐患进行防治，通过建立完善的注水、注浆、注胶、制氮系统，实施红外线探测仪超前预测，形成了一套适合义煤集团井下防灭火工作的网络设施和技术体系，实现了防灭火工作由防灭并举、综合治理向超前预防、以防为主的转变，杜绝了井下火灾事故，有效治理了一直困扰义煤集团安全生产的重大隐患。2010年，所属杨村煤矿一个工作面拆除工作虽历时2个月，由于防火措施到位，没有出现过火情，标志着义煤集团防火技术达到了新的水平。在煤层注水方面，义煤集团按照“全矿井、全头面、全数据”要求，制定了严格的钻孔布置、钻孔数量、钻孔深度、注水量、注水压力标准，通过深孔与浅孔注水相结合、动压与静压注水相结合、掘进过程与采煤过程注水相结合，有效地解决了煤层自燃问题，并在防治煤尘、瓦斯、冲击地压等方面，取得良好效果。

四、投入强基，打造本质安全型矿井

近年来，义煤集团不断加大资金投入，加强各类设施建设，不断提升安全生产保障能力。2007年以来，共投入40多亿元用于提高装备水平、改善作业环境，使矿井向着本质安全型的目标不断迈进。

（一）全面开展安全质量标准化达标活动。义煤集团抓住河南省深入开展“五优”（安全无事故、工效上十吨、质量标准化、科技有创新、矿区文明化）矿井创建的契机，在保证5元/吨质量标准化专项资金投入的基础上，结合各矿井实际，又专门列支8－30元/吨用于“五优”矿井创建。2007年以来，完成质量标准化项目1500多项，实现了井下作业环境本质安全化、电缆吊挂规范化、轨道运输地铁化、设备设施明净化。先后有9对矿井被河南省命名为“五优”矿井，义煤集团被河南省命名为安全质量标准化集团公司，所属耿村煤矿等5对矿井达到了“国家级安全质量标准化煤矿”。

（二）全面提升安全生产装备水平。一是加快技术装备的升级改造步伐。3年来，共投入资金4.5亿元，对矿井主提升机、主运输皮带机等主要设备进行技术改造，建成6套井下电网监控系统、7套矿井移动通讯系统、4套矿井综合自动化系统，更换井下各类机电设备8924台（套），保证了设备的安全高效运转。二是实施井下轨道运输重轨化。将运输大巷机车轨道由原来的8－15kg/m全部更换为30kg/m以上，基本杜绝了因轨道本身问题引起的运输事故。三是积极推广使用综采综掘工艺，更新采掘设备，提高设备的可靠性和安全性。将综采支架工作阻力由过去的3000－4500KN提高到7000KN以上，大大提升了工作面顶板的控制能力，事故发生率大幅下降，工作面单产大幅提升。与2006年相比，综采机械化水平提高了20%以上，综掘机械化水平提高了40%以上，百万吨以上矿井采煤机械化程度达100%。四是加强防灭火装备的投入。先后为自然发火严重矿井购买制氮机10台、注浆(胶)泵178台、多种型号钻机156台，更新注浆管路2万余米，实现了防灭火技术装备的升级改造。五是加强对防治水装备的投入。建立了地下水文地质观测系统，实现自动实时监测；投资6000多万元对西部四矿排水系统进行改造，单井排水能力由500m3/h左右提高到1500m3/h以上，东部3个新建矿井和新安矿的排水能力达到了3000m3/h；投资近千万元配备了国际先进的物探设备，对存在底板水害威胁的地区全面开展“物探查异、钻探查证、注浆加固”，从源头上防范水害事故的发生。六是优化通风系统。新建8个风井，更换主通风机12台，通风系统改造工程达3万余米，矿井通风系统更加合理可靠。

（三）全面改善安全生产环境和条件。一方面，在设计理念上突破原有的设计规范，大幅度扩大巷道断面，扩大了工人的工作空间，减轻了工人的心理压力，同时辅以先进的安全生产装备和规范有序的设备摆放、管线悬挂，使安全生产环境有了较大改善。另一方面，千方百计降低井下工人的劳动强度。为了减轻工人上下班途中的体力消耗，义煤集团在14条大巷和32条斜巷全部安装了机械运人装置，全公司所有矿井实现了“职工只走上下巷”（步行的范围仅为采煤工作面的上、下巷），体现了企业对劳动者的尊重、关怀，提高了工作效率，消除了上下班途中的习惯性违章。

五、文化固本，建设安全和谐新义煤

近年来，义煤集团形成了“举旗、铸魂、塑形、聚力、创新”安全文化理念，以文化力激活生产力，提升核心竞争力，精心培育具有义煤特色的企业文化，把文化因子引入到安全管理中，形成了“育心”与“规行”相结合的管理新模式。

（一）实施全员准军事化管理，提高企业执行力。集团公司把开展准军事化训练作为提高执行力的切入点，坚持每年在全公司范围内定期开展准军事化训练，上至公司董事长、下至普通员工无一例外都要参加军训，规范了职工的行为，有效地强化了执行力。义煤集团还将准军事化训练的成果应用到井下职工岗位规范中，广泛开展“两述”（即手指口述、岗位描述）活动，组织人员对各工种“两述”内容进行统一规范，并编印涵盖主要工种的“两述”操作手册，要求职工严格按手册作业，促进了职工安全行为的养成。

（二）多渠道提高职工安全素质，强化职工安全意识。人是企业安全生产工作中最关键的因素，职工素质的高低对企业的安全生产有着重要的影响。为了让职工在进入岗位前就能熟练掌握安全生产的基本知识，提高自主防范能力，义煤集团在全公司内积极推行劳动用工制度改革，变招工为招生，将新招录人员先送到技校培训1年，学习和掌握必要的安全生产知识和技能，取得技校毕业证书后，才能成为公司的员工。同时，不断强化全员安全培训工作，所有员工必须经培训合格后方可上岗，并定期进行知识更新性的培训，使员工安全素质得以不断提升。2007年以来先后培训8.4万人次，其中特殊工种3.3万人次，一线职工持证上岗率达100%。基层各单位也结合实际，开展多种形式的安全培训。耿村煤矿坚持每年组织1次安全知识培训，每半年组织1次员工技能比武，每周组织1次“三违”人员培训，开展“每日一题”自我安全提升活动。杨村煤矿在全矿范围持续开展“三学”、“三个一”活动（即干部学管理、职工学技术、家属学文化；每日一道题、每周一堂课、每月一考试）。观音堂煤业公司组织开展“千人上讲堂”活动，让拥有一技之长的普通职工也走上讲台。这些生动多样的培训活动，不仅使职工学到了知识，而且整个矿区变得更加和谐。

（三）开展丰富多彩的文化创建活动，营造浓厚的安全生产氛围。一是认真学习推广“白国周班组安全管理法”，在基层23个生产单位的1743个班组中，扎实开展了以“区队自治、班组自主、个人自律”为内容的班组安全创建活动，涌现出了连续安全生产8000余天的耿村矿刘和平班、单班原煤产量突破集团公司生产记录的常村煤矿综采队盛全龙班、文化特色浓郁的观音堂煤业公司的冯文志班等一批创新型明星班组。二是鼓励大学毕业生到基层班组锻炼，共有150余名大学生深入一线班组担任班组长，促进了基层安全管理水平的提高。三是发挥职工家属安全协管职能，大力实施“家庭关爱”、“爱心奉献”、“安全宣教”三大工程，扎实开展安全亲情教育，筑牢了安全生产第二道防线。按照“井下文明生产、井上文明生活”的要求，集团公司组织完成了棚户区改造，解决了7万多名职工家属的住房问题，并对职工食堂、澡堂、宿舍进行了改造，建立了职工体育馆和花园；跃进矿在井下建立了医疗站、超市、安全文化博物馆；常村矿在井下设置了内涵丰富的文化长廊。通过多种形式，营造了温馨和谐的文化氛围，丰富了职工业余生活，美化了矿区环境，全方位提升了义煤集团的整体形象。

六、救援有力，有效防范和应对突发事故

义煤集团认为，加强应急管理、提高救援能力是安全生产工作的重要组成部分，对安全生产工作起着不可或缺的重要作用。要实现安全生产形势的稳定好转，必须把应急管理全面纳入安全生产工作，坚持一手抓事故预防、一手抓应急管理。

（一）加强应急队伍建设，高水平装备应急救援设施。义煤集团高度重视应急救援队伍建设，足额配备了应急救援人员，并先后配备了大型惰气发生机、三角形爆炸测定仪、色谱仪、多功能气体分析仪、生命探测仪等救援设备，达到一级救援水平，为应急救援提供了可靠保证。

（二）编制应急救援预案，定期组织演练。为有效提高应对突发事故的处理能力，义煤集团制定了完善的事故应急救援预案，并定期组织开展应急演练。通过开展模拟演练，提高了集团及所属各单位对突发事故的应急响应和处置能力，确保了在事故发生的第一时间启动应急救援预案，实现抢险救灾工作有条不紊进行。

（三）在应急救援实战中锻炼队伍，提升能力。义煤集团在抓好安全生产的同时，积极履行社会责任，多次担任地方抢险救灾的重任，在实战中经受了锻炼和考验。在2007年河南省三门峡市陕县支建煤矿“7·29”淹井事故抢险中，义煤集团成建制出动抢险救援队伍，成功救援了69名矿工兄弟，创造了煤矿救援史上的奇迹。在2010年河南省洛阳市伊川县国民煤业公司“3·31”特别重大煤与瓦斯突出事故抢险中，义煤集团再次临危受命，圆满完成了抢险救援任务，得到了上级领导的充分肯定。

江西省人大常委会


江西省城市居住小区物业管理条例


颁布单位:江西省人大常委会

颁布日期:２００１１２２２

实施日期:２００１１２２２

江西省人大常委会公告第１００号

江西省城市居住小区物业管理条例

（１９９８年１２月１８日江西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过。根据２００１年１２月２２日江西省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议《关于修改＜江西省城市居住小区物业管理条例＞的决定》修正）

第一章　总则
第一条 为加强和规范城市居住小区（以下简称居住小区）的物业管理，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于在本省行政区域内的居住小区物业管理活动，以及对其实施的监督管理。
第三条 本条例所称物业，是指居住小区内各类房屋和共用设施设备等。
本条例所称业主，是指居住小区物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 城市新建居住小区和共用设施设备齐全的原有居住小区，应当实行物业管理。
共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区，由所在地人民政府组织整治，创造条件逐步实行物业管理。
居住小区的范围，由所在地人民政府房产行政主管部门（以下简称所在地房管部门）按照住宅与共用设施设备的相关情况划定。
第五条 居住小区物业管理实行业主自治管理和物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。
第六条 县级以上人民政府房产行政主管部门（以下简称县级以上房管部门）是本行政区域内居住小区物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例并对行政区域内的物业管理进行监督管理。
市政、绿化、公安（消防）、市容环境卫生、价格、工商行政管理等有关部门及供水、供气、供电等企业应当按照各自的职责分工和本条例规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。
城市居民委员会和公安派出所依法对居住小区物业管理进行指导监督。
第二章　居住小区物业管理分工
第七条 居住小区内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。
第八条 居住小区内绿化建设由开发建设单位负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。
第九条 居住小区规划用地内道路、住宅楼周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。
居住小区内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维护管理由物业管理企业负责；厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理部门负责；生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站，清运工作由市容环境卫生管理部门负责。
第十条 高层楼以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十一条 居住小区内供电线路、供气线路、消防器具设施、路灯等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供气企业和管理消防、路灯的部门负责维修管理。
第十二条 供水、供电、供气企业应当对居民用水、用电、用气装表计量，一户一表，以户结算，并按照规定定期抄表。
供水、供电、供气等企业可委托物业管理企业代收相关费用。
第三章　业主自治管理
第十三条 公有住宅出售建筑面积达到３０％以上或者新建商品住宅出售建筑面积达到５０％以上的居住小区，应当设立业主委员会。业主委员会由所在地房管部门会同住宅出售单位组织召开业主大会或者业主代表大会选举产生。
第十四条 业主大会由居住小区内全体业主组成；业主人数较多的，每栋应当按住户比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者主业代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主或者业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开１次业主大会或者业主代表大会；遇有特殊情况，经１５％以上业主或者业主代表提议、业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表犬会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第十五条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会成员；
（二）审议通过业主公约和业主委员会章程；
（三）听取并审议业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定，监督业主委员会工作；
（四）决定选聘或者解聘物业管理企业；
（五）听取和审议维修基金预决算的报告，监督维修基金的使用；
（六）决定物业管理的其他重大事项。
业主大会或者业主代表大会制定的业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。
第十六条 业主委员会是在居住小区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，持下列文件向所在地房管部门备案：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会成员名单；
（三）业主委员会章程。
第十七条 业主委员会成员应当由业主担任。业主委员会成员不得少于５人，人数为单数。业主委员会由主任、副主任和委员组成。
业主委员会每届任期３年。
第十八条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）拟定业主公约草案和业主委员会章程草案；
（三）执行业主大会、业主代表大会选聘或者解聘物业管理企业的决定，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（四）审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）定期检查监督物业管理企业代管的维修基金的使用情况；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）监督共用设施设备的合理使用；
（八）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会应当按照其章程的规定定期召开会议，会议必须有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数通过。
第四章　居住小区物业管理服务
第十九条 物业管理企业从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
在物业管理服务合同中，当事人应当约定物业管理服务的下列事项，并根据收费标准约定各项服务的收费：
（一）房屋建筑共用部位的日常养护和维修管理；
（二）共用设施设备的日常养护和维修管理；
（三）保洁服务；
（四）保安服务；
（五）业主或者使用人委托的其他服务事项。
第二十条 物业管理企业应当按照下列要求提供物业管理服务：
（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；
（二）在房屋使用前，将住宅的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）受业主委员会的委托，代管维修基金，按照业主委员会审定的财务预算使用维修基金；
（四）经常对居住小区进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共同设施设备进行日常养护；
（五）发现住宅的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（六）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（七）做好物业管理费用收支的各项账目，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；
（八）６个月公布１次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；
（九）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（十）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；
（十一）按照物业管理服务合同约定的要求，做好其他管理服务事项。
第二十一条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。
第二十二条 在制定物业管理公共性服务收费和专项服务收费的具体标准时，价格管理部门应当会同房管部门实行价格听证制度。
第二十三条 物业管理服务收费包括下列项目：
（一）公共性服务收费，实行政府定价，用于为业主、使用人提供的住宅共用部位、共用设施设备的日常养护和保洁、保安等具有公共性的服务；
（二）专项服务收费，实行政府指导价，用于电梯、转供电、二次供水等房屋设备运行服务所需的费用；
（三）特约服务收费，实行经营者自主定价，用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。
第二十四条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例规定向业主、使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过３个月。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收取费用的，业主和使用人有权拒付。
第二十五条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的１０日内向业主委员会办理下列事项，并报所在地房管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第二十六条 居住小区开发建设单位应当做好前期物业管理工作，保修期内的维修费用由开发建设单位承担。前期物业管理动用维修基金，必须事先经所在地房管部门审核。
前款所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
第二十七条 居住小区经综合验收合格后，开发建设单位应当将下列工程资料移交给业主委员会并报城市建设档案馆存档：
（一）居住小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑结构、设备竣工图；
（三）管线竣工图；
（四）其他物业管理所需的资料。
新建居住小区未经综合验收或者综合验收不合格的，不得交付使用。
第二十八条 住宅开发建设单位应当按照规定提供必需的物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，有偿提供给物业管理企业使用，其收益的使用由业主委员会决定。
第五章　物业的使用
第二十九条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）乱设摊点、乱设集贸市场；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建筑、构筑物上乱张贴、乱刻画；
（七）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；
（八）违法违章从事生产、经营、加工、养殖等活动；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第三十条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业发现违反本条例第二十九条规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政管理部门依法处理。
第三十一条 业主或者使用人不得擅自改变住宅的使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并依法办理审批手续。
居住小区按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变使用性质。
第三十二条 住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相邻业主的、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第三十三条 任何单位和个人不得占用居住小区内的区间道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘区间道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定期限内恢复原状。
除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫、殡葬等特种车辆外，机动车辆在居住小区内停放规定，由业主委员会决定。设有固定停车场所和管理服务人员的，其车辆停放收费按价格管理部门核定的标准执行。车辆停放的收益应当纳入维修基金。
第三十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。
第六章　物业维修经费
第三十五条 在公用住宅和新建居住小区住宅出售的同时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）。
属公有住宅出售的，由公有住宅售房单位按多层住宅不低于售房款的２０％，高层住宅不低于售房款的３０％提取维修基金；购房者按购房款２％的比例向售房单位缴交维修基金。
新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款２％的比例向售房单位缴交维修基金。
第三十六条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。
维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。
第三十七条 维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
第三十八条 维修基金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。
住宅共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用，由整憧住宅的业主共同承担。
共用设施大修、更新、改造的费用，由居住小区内全体业主共同承担。
住宅的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
住宅自用部位、自用设备的维修、更新费用，由业主承担。
维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第三十九条 业主转让住宅时，其维修基金账户中剩余部分的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。
第七章　投诉
第四十条 县级以上房管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。
第四十一条 房管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起３０日内答复投诉人。
投诉人对房管部门的答复有异议的，可以向上一级房管部门提出复核要求。上级房管部门应当自受理之日起３０日内，将复核意见答复投诉人。
第四十二条 投诉内容属于其他部门或者企业职责范围的，房管部门应当自受理之日起５日内，移送有关部门或者企业处理，并书面告知投诉人。
第八章　法律责任
第四十三条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例规定的，由房管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第四十四条 违反本条例规定，新建居住小区开发建设单位未将工程资料移交或者报送存档的，由房管部门责令限期改正，逾期不改正的，处１０００元以上１万元以下罚款。
第四十五条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由房管部门责令限期改正，处１万元以上５万元以下罚款：
（一）新建居住小区开发建设单位未进行前期物业管理或者擅自动用维修基金的；
（二）居住小区未经综合验收或者验收不合格交付使用的；
（三）新建居住小区开发建设单位或者公有住宅售房单位未设立维修基金的。
前款第（二）项所列行为情节严重的，可吊销开发建设单位资质证书。
第四十六条 违反本条例规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由财政部门和房管部门按章处理。情节严重的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 违反本条例第二十条规定，物业管理企业不履行物业管理服务合同约定的，业主或者使用人都有权向业主委员会或者房管部门投诉，业主委员会或者房管部门应当予以制止并责令其限期改正，情节严重的，有权解除委托管理合同；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
业主或者使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主或者使用人未按物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用３％的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。
第四十八条 违反本条例第二十三条、第二十四条、第二十九条、第三十一条、第三十三条规定的，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第四十九条 房管部门及其工作人员未按本条例规定履行职责，管理不力，严重影响本行政区域居住小区物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内既不申请复议也不提起诉讼，期满又不履行义务的，由作出具体行政行为的行政管理部门依法申请人民法院强制执行。
第九章　附则
第五十一条 本条例有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指１套住宅分户门内的空间及其室内墙面和天井、庭园等部位；
（二）自用设备，是指１套住宅内部的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
（三）共用部位，是指１幢住宅内部，建设费用已分摊进入住房销售价值的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、屋顶等部位；
（四）共用设备，是指１幢住宅内部，建设费用已分摊进入住房销售价格的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备；
（五）共用设施，是指居住小区内，建设费用己分摊进入住房销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、路灯、公益性文体设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站（房）等设施；
　　（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第五十二条　大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本条例执行。
第五十三条 本条例自１９９９年３月１日起施行。