中华全国律师协会


中华全国律师协会

关于发布《中华全国律师协会律师岗前教育指导纲要(试行)》的通知

（2003）律发字第23号


各省、自治区、直辖市律师协会，新疆生产建设兵团律师协会，总政司法局：
　　律师岗前教育是指对已依法取得法律职业资格或具有律师资格、首次申领律师执业证的人员所进行的培训活动。目前，我国律师岗前教育主要是由各地的律师协会或司法行政部门组织，总体上看，缺乏整体规划，存在着培训工作没有形成制度，随意性大，同时缺乏统一的培训教材和稳定的高素质的师资队伍，培训的效果不是很理想。在实行司法统一考试后，加强律师岗前培训工作已经刻不容缓。根据《律师法》，律师培训是律师协会的重要职能，律师岗前教育是律师培训的重要内容之一，为进一步规范律师岗前教育工作，本届全国律协教育委员会特制定《中华全国律师协会律师岗前教育指导岗要（试行）》，现予以发布，供各地律师协会在开展律师岗前教育工作中结合实际情况参照执行。全国律协同时将陆续编辑配套教材。
　　请各地在执行过程中，及时总结经验，并将执行中遇到的问题和意见上报全国律协。
　　附：中华全国律师协会律师岗前教育指导纲要(试行)



　　　　　二00三年五月二十三日




附：


　　　　　　　　　　　　　　中华全国律师协会律师岗前教育指导纲要(试行)


　　第一条　(宗旨与目的)为提高全国新执业律师整体素质，规范律师岗前培训工作，保证律师岗前培训的质量，根据《律师法》和《中华全国律师协会章程》，制定本纲要。
　　第二条　(纲要性质)本纲要为指导各省、自治区、直辖市律协开展律师岗前培训的指导性文件。各地方律协可根据本地的实际情况，在不违背本纲要原则的基础上制定本地的律师岗前培训办法。
　　第三条　(培训目标)通过律师岗前培训，受培训的学员应该达到如下目标：熟悉律师职业道德和执业纪律规范；掌握律师民事诉讼、刑事诉讼、行政诉讼、仲裁和部分常见非诉讼业务程序和操作技能；准确掌握常用合同和常用法律文书 的基本形式和制作方式；能够胜任一般律师业务工作。
　　第四条　(培训对象)依法取得法律职业资格或具有律师资格，首次申领律师执业证的人员，应当在申领律师执业证之前参加律师岗前培训。
　　第五条　(组织机构)中华全国律师协会教育委员会(以下简称教育委员会)依照《律师法》和《中华全国律师协会章程》的规定，负责律师岗前培训各项指导性工作。教育委员会亦可在条件成熟时举办试点性的律师岗前培训班或组建律师岗前培训机构。各省、自治区、直辖市律协可以设立相应的专门委员会具体负责律师岗前培训工作。
　　第六条　(教学机构)各省、自治区、直辖市律协可自己组织或与当地法学教学、研究机构合作组建专门的律师岗前培训机构，具体实施律师岗前培训工作。各类开展律师岗前培训的机构，应将开展律师岗前培训的基本情况报教育委员会备案。
　　教育委员会在条件成熟时可确定开展律师岗前培训机构的条件并制定相应的认可制度。鼓励有条件的法学教学、研究机构开展律师岗前培训工作。
　　第七条　(课程安排)律师岗前培训应设必修课程和选修课程。课程设置和培训方式由教育委员会组织律师、专家、学者拟定。课程分律师综合素质、诉讼类业务、仲裁类业务、非诉讼类业务、律师文书和专项技能、业务实践六大类。学员修完必修课程以后，可以根据个人兴趣、爱好选读选修课程。(具体课程设置见附件一)
　　第八条　(培训教材)律师岗前培训所需教材由教育委员会组织律师和专家、学者编写。律师岗前培训教材应注重律师实务中应用性操作技能和技巧的传授，避免单纯的理论演讲和单纯的案例介绍。
　　各省、自治区、直辖市律协如自己组织编写律师岗前培训教材，应将教材报教育委员会备案。
　　第九条　(培训师资)律师岗前培训应当选聘执业经验丰富、热心律师教育事业并能总结、传授律师执业经验的执业律师作为主要任课教师。受聘参加律师岗前培训教学的律师，应当符合下列条件：
　　(一)累计执业五年以上；
　　(二)品行良好，无不良记录；
　　(三)在某一领域有突出的业务专长；
　　(四)关心行业发展，热心律师教育事业；
　　(五)具有良好表达能力；
　　(六)具有讲师、助理研究员以上职称，并从事兼职律师五年以上；
　　(七)全国律协规定的其他条件。
　　参加律师岗前培训教学的律师，由各省、自治区、直辖市律协在执业律师中推荐，报教育委员会备案。教育委员会可向各省、自治区、直辖市律协提供一批建议授课律师名单，供各省、自治区、直辖市律协选聘。
　　第十条　(培训时间)考虑我国当前律师行业发展不平衡的客观情况，律师岗前培训最少不能低于6周，否则无法实现岗前教育的目的。建议发达地区将律师岗前培训时间定为三个月。今后视律师业发展情况调整律师岗前培训时间。　
　　第十一条　(考核方式)经岗前教育培训的学员，应当进行考核，以达到初级执业律师应知、应会的程度。考核的方法各省、自治区、直辖市律协可根据本地区实际情况制定考核办法，报教育委员会备案。
　　第十二条　(培训的效力)学员岗前培训的时间，全国律协将协调司法部行文各省、自治区、直辖市司法厅、局给予学员折抵实习期。各省、自治区、直辖市律协率先开展律师岗前培训的，应协调当地司法厅、局，给学员培训期间折抵实习期。建议培训1周折抵2周的实习期。经培训的学员，其培训资格在三年内申请律师执业证有效。
　　第十三条　(培训监督)律师岗前培训由教育委员会进行监督管理。教育委员会可对各省、自治区、直辖市律协所报的备案材料提出意见。
　　第十四条　(培训经费)学员参加律师岗前培训的费用应由律师事务所或学员本人缴纳。各省、自治区、直辖市律协可根据各地情况自行规定收费标准，有条件的地方律师协会可以对岗前培训进行经费补助。
　　第十五条　(业务实践)参加岗前培训的学员还应当到律师事务所在有经验的律师指导下参加律师业务实践。
　　鼓励各地律协在本地律师事务所中推选具有接纳实习律师能力的律师事务所和制定相应的实习要求，保证实习律师在实习期间有充分的实习条件和机会。
　　第十六条　(启动时间)建议自2004年1月1日起，各省、自治区、直辖市律协应开展律师岗前培训的试点工作。律师业相对发达的省、自治区、直辖市律协应当在总结已有的律师继续教育和实习经验的基础上，正式推出律师岗前培训。
　　第十七条　(解释)本纲要由中华全国律师协会教育委员会负责解释。
　　第十八条　(通过)本纲要经中华全国律师协会第五届常务理事会第五次会议审议批准，自二OO四年一月一日起施行。



指导纲要附件一　律师岗前培训课程指导

一、关于律师岗前培训课程设置的说明
　　从律师岗前培训的目的出发，建议律师岗前培训设立以下六大类课程：(1)综合素质类课程：(2)诉讼类律师业务课程；(3)仲裁类律师业务课程；(4)非诉讼类律师业务课程；(5)律师文书和专项技能课程；(6)业务实践。其中，综合素质课、诉讼类业务课(民诉、刑诉)、律师文书和专项技能课、业务实践是必修课。业务实践可以与律师法规定的实习结合起来，在律师岗前培训结束后由学员到律师事务所完成。诉讼业务中行政诉讼、海事诉讼，仲裁类律师业务，非诉讼类律师业务在欠发达地区可以暂缓开课或作为选修课。在经济发达地区，常见的房地产、公司业务等非诉讼律师业务也可以列为必修课。
二、关于律师岗前培训的教学方法
　　1、综合素质课程教学：对职业道德、执业纪律、职业操守等方面课程，由律师和律协领导、司法行政部门领导开设讲座；对演讲表达、辩论技能等方面的课程，由律师或专家讲课，组织演练，并辅以音像资料。并要在法律文书起草和其他课程中结合案例穿插进行律师综合素质的教育。
　　2、诉讼类课程教学：采用律师先讲解该类业务操作流程，再由律师或者老师讲解该课程涉及的法律要点，最后由学员根据老师提供的案例材料进行模拟实务演练，包括撰写法律分析报告、起诉书、答辩书、代理词、证据清单、模拟开庭等。授课律师应对学员的演练和制作的文书作出点评。
　　3、仲裁类课程教学：采用同诉讼相似的教学方法，并且根据仲裁业务特点，进行调整补充。
　　4、非诉类课程教学：选择若干业务领域，如公司组建、房地产、公司并购等，采用律师主讲该类业务流程和操作方法、技能要点，再由学员进行模拟演练，制作相应的法律分析报告、法律文书和合同，由授课律师对学员制作的法律分析报告、法律文书和合同进行点评。
　　5、律师文书和专项技能课程教学：采用律师先介绍法律文书、合同制作方法，技能要点，再由学员根据实践情况进行演练。最后由律师点评。
　　6、业务实践课程：由学员到事务所进行实践。实践课程列入岗前培训考察项目但不专门开课。
三、关于律师岗前培训的考核
　　建议对参加律师岗前培训的学员根据培训中参加演练、制作法律文书、合同等情况，由授课律师进行评分，确定学员每门课程的成绩。
　　条件成熟的培训机构，建议在学员培训结束时，组织相应的考核，确定学员的培训成绩。







指导纲要附件二 律师岗前培训课程教学提纲范例

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　律师综合素质课程


一、律师的概念和律师工作中的主要关系
(一)律师的概念
1、律师的概念
2、律师工作的价值和意义
3、律师工作的性质
4、律师工作的方式
(二)律师与客户的关系
1、原则上律师是客户的帮助者
2、在客户不了解自己的权利时，律师是客户合法权利的倡导者
3、经过授权，律师是客户权利的行使者
4、特别注意事项：
　　(1)能不能与客户交朋友
　　(2)就工作成果给客户的承诺
　　(3)不得对客户做任何批评；客户对律师的评价就是最终评价
　　(4)律师对客户的保密义务
　　(5)未经许可不应利用客户为自己做宣传
　　(6)律师对客户的忠诚表现为对客户合法权益的忠诚——对法律的忠诚
(三)律师与对方当事人的关系
1、客户与对方当事人的关系决定律师与对方当事人的关系
2、仅(尽最大可能)就客户的法律问题与对方当事人接触
3、特别注意的事项：
　　(1)未经客户授权不得与对方当事人发生任何接触
　　(2)不得以律师或律师事务所自己的名义直接与对方当事人接触
　　(3)不深入了解客户与对方当事人的关系，尽量不与对方当事人接触
(四)律师与对方当事人律师的关系
1、尊重对方律师就是尊重自己
2、原则上双方律师只对自己的客户提供法律帮助
3、仅仅利用法律依据处理客户间的利益冲突
4、特别注意的事项：
　　(1)双方律师不得私下串通牺牲任何一方当事人的合法权利
　　(2)不评价对方律师及其工作
(五)律师与法官(仲裁员)的关系
1、律师是从维护当事人合法权利的角度帮助法官(仲裁员)裁判的及时、完整公正
2、庭审中律师必须服从法官(仲裁员)的指挥
3、特别注意的事项
　　(1)律师是帮助者不是裁判结果的决定者
　　(2)裁决结果与律师工作没有直接关系
　　(3)律师不得与裁判人员发生法律禁止的关系
二、律师接待当事人
(一)接待当事人的目的
了解当事人及相关事实，建立客户关系
(二)接待工作的内容
1、了解当事人主要情况和真实意愿
2、介绍律师和宣传律师事务所
3、了解相关事实情况
4、分析有关事实
5、解释、运用相关法律
6、提供处理方案或推荐给其他律师
(三)接待工作的基本技能
1、营造适宜的谈话气氛
2、关注来访者谈话的内容
3、从感情上理解来访者表述的观点和情绪
4、利用情感的共鸣促使来访者谈得尽量详细
5、通过询问得知需要的事实
6、假设和预见可能发生的结果
7、分析和建议
8、解释与合作
(四)接待工作中的注意事项
1、在与当事人建立客户关系前，不做任何实质性判断和承诺
2、必须使当事人清楚律师所做的分析和建议是基于当事人的陈述事实和法律做出的，并非是必然发生的结果。
3、接待当事人尽可能由本所资深律师主持。
三、律师参与谈判
(一)律师参与谈判前的准备。
1、对谈判事项背景的了解。
2、对当事人期望值的了解。
3、对本方谈判人力资源的了解和沟通。
4、对律师负责的谈判内容的准备。
(二)律师参与谈判的角色
1、律师仅仅是谈判法律问题时的主角。
2、律师最好是坚持原则型谈判者(不是对抗型也不是合作型)。
(三)律师参与谈判特别注意的事项
1、律师在谈判中不得带有个人感情。
2、律师所做的陈述尽可能不是针对具体事或具体人。
3、律师尽可能不对谈判事项做最后的接受或否定的意思表示。
4、律师对谈判结果不评价。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　诉讼业务流程


民事诉讼流程


一、听取当事人陈述
1、听取当事人陈述的要点
要点：听取。记录。整理思路。
2、当事人陈述后向当事人提问
要点：提问方式。提问角度。澄清答问。
3、整理当事人陈述之记录
要点：整理的要点。整理记录的方式。理清法律关系。
二、律师起诉前准备
1、收集证据
要点：收集的途径(渠道)。收集的方式。判断证据的关联性。确认证据的全面性。
2、起草起诉方案
要点：诉讼方案的基本格式。诉讼方案的内容。
3、搜集法律依据(法律研究)
要点：搜集的方法。法律推理。法律识别。法律类型。案例搜集。
4、确定案件的地域管辖法院和级别管辖法院
方式包括法律、司法解释查询、电话咨询有关法院、查询最高人民法院的司法解释。
要点：地域管辖及其运用技巧。级别管辖及其运用技巧。
5、对被告状况的审慎调查
(1)调查拟起诉被告之工商登记资料(包括但不限于营业执照、分支机构、验资报告、年检报告)
要点：登记内容。企业登记的意义。与案件关联性与证明对象。
(2)调查掌握的拟起诉被告的财产状况(包括但不限于不动产、车辆等运输工具、动产的权属、以及抵押、质押、查封状况)
要点：财产所有。财产共有。财产取得方式。担保物权的设定情况。
6、编制证据清单
(1)根据客户的案情介绍，确定起诉时必须提交的初步证据； 要点：初步证据范围的确定。初步证据与后续证据的区别。 (2)编制证据清单，列明证据用途(证明之事项)
要点：证据清单格式。证据说明的格式与内容。
(3)英文证据需安排专门部门的翻译事宣
要点：翻译机构的选定。翻译过程中与翻译机构的协调联系工作。翻译件内容的核查。
(4)对证据进行归类
要点：归类的方式与标准。归类的目的。
(5)根据案情所涉及的法律关系，以及客户的案情介绍，判断对方可能提出的证据，以及据以反驳的证据。
要点：判断的方法。判断的全面性之掌握。反驳证据的确定方法。反驳证据的收集。反驳证据的归类。
(6)判断是否需要准备作为证据的专家证词、部门规定。如需要，进行准备。
要点：判断的原则与标准。寻找专家的方法。对专家能力与权威性的判别。查找部门规定(文件或解释)的方法。
7、起草起诉状
(1)起诉状格式的准确性
要点：对原告、被告名称与地址、法定代表人的准确描述。诉讼请求的简洁清晰。
事实与理由的针对性与平稳性。法院名称描述的正确性。原告名称的一致性。日期。证据与来源内容的表述。
(2)繁简适当
要点：决定诉状繁简的前提。繁简方式。
(3)理清基本事实与基本理由
要点：判断基本事实的原则与方法。判断基本理由的原则与方法。基本事实与理由的对应性。
(4)起诉状起草的其他实务技巧
要点：实务性技巧。
8、与客户确定起诉状
(1)告知客户有关起诉状的内容
要点：告知的时间。告知的方式。告知的技巧。对告知的记录。
(2) 征求客户是否需要对起诉状描述的事实发表意见
要点：征求意见的方式。征求的范围。
(3)征求客户对起诉状确定的案由和理由之意见
要点：征求的方式。对案由与事实的说明。
(4)确定起诉状
要点：综合客户意见与建议。核对事实与理由。核对法律依据。核对文字、语言和表述。
9、征求客户是否打算采取诉讼保全措施
（1）告知诉讼保全之利弊
要点：告知方式。告知时间。进行说明的方式。
（2）征求其意见
要点：征求的方式。征求之记录。
（3）如保全的，则准备有关保全之文书等工作
要点：保全范围的确定。保全方式或类型的确定。保全文书的类型。
1O、准备与起草其他起诉之诉讼文书
营业执照、授权委托书、法定代表人身份证明、律师事务所公函
要点：格式。全面性。
11、确定诉讼保全方案并起草诉讼保全申请
(1)如客户确定诉讼保全的，应当立即准备保全方案
要点：保全方案的内容。保全方案的确定方式。确定方案的原则
(2)起草保全申请
要点：保全申请的格式。保全申请的完整性。
(3)确定保全所需的其他法律文书
要点：其他文书的类型。格式。
12、递交起诉状
（1）起诉状的份数
要点：依照法律确定。依照法院要求确定。保留一份正本。特殊情况下份数缺少之处理。
（2）递交起诉状
要点：递交人的确定方式。递交的方式。
（3）立案通知书的收取
要点：收据的格式与使用情形。立案通知书的格式与使用情形。通知客户交纳诉讼费。当场在法院交纳的收据保存。
三、开庭前准备(应在开庭前一周内完成)
(一)与客户的联系
1、要求客户提供证据原件，注意要列表。
要点：提出要原件的时间。提出的方式。原件的整理。
2、征求客户是否旁听庭审。
征询的时间。征询的方式。告知参见庭审旁听的注意事项。3、询问客户是否愿意调解，如愿意调解，其调解方案如何
要点：征询方式。讯问调解方案的基础。确认收悉调解方案。明晰调解方案的上限和下限。
4、征询客户是否打算对合议庭组成人员提出回避申请，如有，要求证据并自行补充证据。
要点：告知提出回避申请的理由与后果。征询的方式。征询的时间。客户主张回避时的证据提供。律师自己认为需申请回避时，向客户的利弊说明。
(二)所内准备
1、检查卷宗中所有材料，分类编写目录(如诉状类、证据类、法律类)；
要点：归类标准。标识。
2、起草证据清单：
　　A、包括证据目录(证据名称、来源、表现形式[原件、复印件或传真])、证据说明(每一份证据说明的问题、证据对客户的利弊)
要点：目录格式。说明方式与格式。
　　B、对已提交之证据、拟提交之证据分别编号。拟提交之证据编号顺序依已提交的证据。
要点：编号方式。编号排序。
　　C、如拟提交的证据重要性大于已提交的证据，应对证据重新编号。并提交新的证据目录，但应在新的证据目录上注明哪些已提交法院。
要点：重新编号之说明
　　D、证据目录上应注明拟证明的事实和问题、证据来源。
要点：说明方式。说明之要点。
　　E、编制自用备用证据目录。内容分为两部分，一部分为证明已方事实的证据，另一方面为用以反驳对方抗辩之用的证据。备用证据目录，应注明已提交法院证据的编号。
要点：简洁明了。编号顺序。
3、查询对证据进行说明的法律法规、规章、其他规范性文件，并附在自用的证据目录后。
要点：查询方法。法规目录整理。归类方法。编号。
4、法律研究汇编
将案件有关的所有法律、法规调出汇编，列明法律名称、拟适用的条文。
要点：汇编要点。条文标注。
5、罗列对方律师对客户之可能的攻击点(特别是客户在证据上之缺陷及无法举证之事实)。
要点：罗列技巧。罗列的全面性之掌握。
6、罗列对方对适用法律和理解法律的可能攻击点。
要点：罗列技巧。罗列的全面性之掌握。
7、起草提问要点。注意提问问题不能过于直接，注意表明那些问题将作为下一步的问题的前提。
要点：提问问题之清单。问题之关联。提问的技巧。问题的层层叠进。
8、起草辩论要点。辩论意见应直截了当。注意简洁和为在庭审时的当场调整留有余地。
要点：完备性。可变化性。直接性。清晰明了。
9、起草代理词初步题纲。包括事实和法律两方面的提纲。要点：提纲格式。提纲要点。
四、一审开庭的核对当事人
(一)注意对方的主体资格问题(如名称等)
要点：核对诉讼文书
(二)核对各方当事人是否与起诉状、法院开庭通知等一致 要点：核对文书与法庭说明。
(三)注意案由是否与起诉状、法院开庭通知一致。
要点：案由。变更。
(四)注意对方的代理人之资格
要点：资格。代理人类型。
(五)判断是否申请法官回避并提出请求
要点：开庭法官与文书载明有无差异。回避申请方式。
五、宣读起诉状
(一)宣读的方式
要点：宣读方式。
(二)宣读的要点：简练、清晰
六、法庭调查阶段出示证据与质证
(一)证据出示(包括证据交换)
1、证据出示方式
要点在于：按组出示。按件出示。出示顺序。
2、新证据的提出
要点：类型。提出期限。
3、对证据的简要说明
说明的内容。简练。直接。
4、对证据的事实与法律说明
说明方式。步骤。要点。
(二)证据质证
1、质证
要点：质证顺序。质证对象。质证方式。质证要点。质证技巧。真实性。关联性。合法性。证明力。对证人、鉴定人的质询。
(1)对书证、物证、视听资料的质证
要点：原件原物。是否与原件原物相符。关联性。形式与来源。内容的真实性。
(2)对证人的质询
要点：证人出庭有无被许可。提出证人之时间。证人行为能力判别。有无利害关系。质询方式。质询技巧。反驳不适当引导证人之质询的方式、时机和技巧。
(3)对鉴定人、勘验人的质询
要点：质询方式。质询内容。质询技巧。
(4)对专家的讯问
要点：讯问方式。讯问内容。讯问技巧。
(5)专家对质
要点：对质专家的安排。对质内容准备。对质方式。
2、对证据的质疑、说明与辩驳
要点：质疑的方式。质疑的技巧。说明的方式。说明的技巧。辩驳的方式。辩驳的技巧。
七、已开预备庭的再次出示证据与质证
要点：出示时间。证据重新编号。质证。
八、法庭辩论
(一)法庭辩论总体
要点：辩论顺序。辩论主题安排。辩论方法和技巧
(二)辩论开始发言
要点：简洁。全面。直截了当。
(三)事实辩
要点：区别认可与争议问题。概括认可问题。说明争议问题。说明争议问题的方法、时机和技巧。
(四)法律辩
要点：案件定性。法律关系分析。要点阐明。法律依据的说明和解释。
(五)总结
要点：总结的内容。总结的方式。总结技巧。
九、调解
调解方案的提出。提出的技巧。提出的方法。
十、庭审笔录
要点：阅读顺序。阅读重点。笔录更正之程序。
十一、开庭后工作
1、整理庭审记录
要点：关键问题。按程序、事实、法律三方面整理。突出重点。
2、向客户汇报庭审
要点：方式。内容。时间。
3、起草律师代理词(包括质证意见、争议焦点、法律适用，一周内完成)
　　从内容而言，代理词不宜繁锁，可在开头对案情及双方无争议或已被法院(或仲裁庭)认证之事实简单概括，而后列出争议焦点。代理词中之重点论述要针对争议焦点，论述要简明突出，逻辑要清晰。
要点：起草时间。格式。繁简。针对性。
4、及时补充证据及法律说明
　　在遇到法院(或仲裁庭)要求补充证据及提出其观点时，应及时补充法院(或仲裁庭)要求的证据，并附具体书面证据说明。对法院(或仲裁庭)之观点有不同见解，应认真起草书面回函。
要点：补充时间。清单制作。编号。说明。回函方式和格式。
5、在有调解可能性时，与客户制定调解方案。
要点：时间。方式。内容。客户的确认。与对方和法院的再联系。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　律师文书和专项技能课程

起草法律咨询文书和合同


一、起草法律文件前的准备
1、清楚了解当事人的要求。
2、了解该文件的读者是谁。
3、进行相应的调研。
4、制订文件大纲。
二、咨询文书的起草
1、咨询文书的结构
　　(1)提出问题
　　(2)概括性的回答
　　(3)有关事实和假设
　　(4)相关法律规定
　　(5)对事实及法律的分析
　　(6)结论
　　(7)声明
2、起草的工作过程
　　(1)前期准备
　　(2)草稿
　　(3)定稿
　　(4)确认
三、商务合同的起草
1、律师起草合同的要求
　　(1)保证实现预期的合法利益
　　(2)建立合法有效的权利义务、责任关系
　　(3)有可执行性
　　(4)便于当事人理解
　　(5)保证与司法者理解的一致性
2、商务合同的结构
　　（1）合同首部
　　（2）前言(鉴于条款)
　　（3）定义
　　（4）具体操作条款
　　（5）先决条件
　　（6）陈述和担保 ．
　　（7）通用条款
　　（8）签字页
　　（9）附录和附件
3、合同起草的工作过程
　　(1)前期准备
　　(2)草稿
　　(3)定稿
　　(4)确认
4、合同起草工作中特别注意事项
　　(1)不可以照抄范本
　　(2)合同的任何修改均应明示对方



云南省昆明市人民政府


昆明市城镇房地产中介服务管理暂行办法
　（１９９４年１１月１８日　昆政复〔１９９４〕６４号）




　　第一条　为加强本市房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，保护国家和当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本市行政辖区城镇范围内的房地产中介服务活动。


　　第三条　本办法所称的房地产中介服务，是指接受房地产交易当事人委托的单位或个人，为房地产交易当事人代办房产买卖、赠与、抵押、租赁、调换、土地使用权转移以及房地产价格评估等手续，并按规定收取一定费用的经纪活动。


　　第四条　昆明市房地产管理局是全市房地产中介服务的主管机关，负责全市房地产中介服务工作实施管理和业务指导，并会同有关部门进行检查、监督。


　　第五条　凡是按有关规定允许进入房地市场买卖、抵押、租赁、调换产权的单位房、私房、商品房，以及私房赠与、直管公房使用权调换，均可实行中介服务。


　　第六条　成立房地产中介服务机构（以下简称中介机构），必须具备下列条件：
　　一、有机构名称和组织机构；
　　二、固定的营业场所；
　　三、１０万元以上自有资金；
　　四、从事房地产管理工作三年以上或经考核取得房地产经纪人资格证书的三名以上人员。


　　第七条　成立中介机构，必须向昆明市房地产管理局提出书面申请，经审查批准，发给《昆明市房地产中介服务资格证》，经工商行政管理部门办理注册登记，核发营业执照后，方可从事经纪活动。申办中介机构时，除应提交书面申请外，还应同时提交其行政主管部门同意成立的文件和成立的可行性报告和组织章程。
　　中介机构必须亮证营业。


　　第八条　从事房地产中介服务的个人（以下简称经纪人），应具有本市城镇常住房口，并持有市房管局发给的《昆明市房地产经纪人资格证》。


　　第九条　申办经纪人资格，应由申请人持户口簿、本人身份证、单位证明、待业证或离退休证、本人近期脱帽照片两张，向市房地产管理局提出申请。经考核或考试合格的，发给《昆明市房地产经纪人资格证》。


　　第十条　经纪人必须持证上岗。经纪人由市房地产管理局负责定期考核。考核不合格的，注销经纪人资格证书，取消服务资格。


　　第十一条　中介机构应认真组织经纪人参加培训，学习房地产交易、管理的政策法规和房地产专业技术知识，增强依法服务、诚实信用的法律意识和职业道德，提高中介服务技能。


　　第十二条　中介机构是独立自主、自负盈亏、具有独立法人资格的企业。房地产开发经营企业不得设置中介机构；已设置并办理了营业执照的，必须在人、财、物等方面与房地产经营企业脱钩。中介机构不得兼营房地产经营业务。


　　第十三条　中介机构和经纪人可以代理人或信托人的身份从事房地产的代购、代销、代办等业务，但必须持有经公证机关公证过的委托人的委托书。


　　第十四条　中介机构和经纪人必须遵守国家的法律法规，严格按照自愿、平等、公开的原则，在规定的范围内开展中介服务和收取中介费。


　　第十五条　中介费的收费标准如下：
　　一、介绍并代办全部交易手续（即代领到全部有效证书）的，收费标准为：
　　１、房屋买卖的，按房屋成交总价的１％计算。
　　２、房屋租赁的，按房租总额的２％计算。
　　３、单位房、私房调换产权的，按交易双方房屋评估总价之和的１％计算。
　　４、直管公房调换使用权的，按交易双方应交的六个月租金之和计算。
　　５、房屋抵押、赠与的，按房屋评估价的１％计算。
　　６、土地使用权转移的，按土地管理部门的收费规定办理。
　　二、仅只是介绍使交易双方达成协议，并代办协议鉴证手续的，按前款收费标准减半计算。
　　三、房地产价格评估的收费标准，按现行有关规定办理。
　　中介费由委托方支付。交易双方均实行委托时，交易双方各承担一半。中介机构收取中介费时，应使用税务机关统一印制的票据。


　　第十六条　中介机构和经纪人，必须依法缴纳有关税费。


　　第十七条　中介机构或经纪人违反本办法，有下列行为之一的，除由原证（照）发放部门收回原证（照），取销其中介服务资格外，由市房地产管理局对责任者给予以下处罚：
　　一、超越中介服务范围的，其交易行为和中介行为无效，并处以非法所得２倍以下的罚款。
　　二、超标准收取中介费的，没收其非法所得并按超标准部份的３倍以下处以罚款。
　　三、未经批准擅自兼营房地产经营业务的，其经营行为无效；属于买卖行为的，处以房地产买卖金额２０％以下的罚款；属于租赁行为的，处以租金总额５倍以下的罚款。


　　第十八条　未按本办法第七、九条规定办理有关手续，擅自从事房地产中介服务的单位或个人，其中介行为无效，由市房管局或工商部门没收其非法所得，并处以非法所得１至３倍的罚款。


　　第十九条　本办法公布以前已领取营业执照的，应在本办法公布之日起三十天内到市房管局补办有关手续后方可继续营业。


　　第二十条　本办法由市房管局组织实施并负责解释。


　　第二十一条　本办法自公布之日起执行。