律师看法:房价降了,差价谁来买单?
作者:陈召利 主页:www.law-god.com
随着中国房地产市场的不断萎靡,房价直线下降,业已高价购房的业主可谓损失惨重,短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元,无疑产生了巨大的心理落差,要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前,深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而,更多的是没有享受补偿的业主,他们的损失可否要求开发商来承担?
2008年6月17日星期二晚上18:40,江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅,与大家一起探讨了目前的热门话题:房价降了,差价谁来买单?【详见网址:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下:
守株待兔,等待开发商主动补偿降价损失,无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者,更希望了解的是,他们是否有权利要求开发商补偿差价?也就是说,开发商有没有义务向购房者补偿差价?所谓义务,无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务,从我国现行法律规定来看,我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后,房屋价格下降,损失由开发商来承担。一般来说,房价或升或降,是一种正常的市场行为,法律不会进行干涉。
关于约定义务,关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为,虽然法律没有规定,但是,在平等的民事主体之间,法律允许“意思自治”,只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定,可以从以下三个方面来考察:
第一,双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道,开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏,供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定,或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均可以在此约定,构成商品房买卖合同的一部分,对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定,按双方约定的处理。从现实情况来看,之前房地产市场一直处于“卖方市场”,购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二,双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定,并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》([2003]7号)第三条的规定,如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售,购房者据此签订了商品房买卖合同,可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三,即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定,也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后,对外公开作出承诺,愿意一定标准补偿业已购房的业主,那么该承诺已经作出即发生法律效力,购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形,购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是,购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商,请求开发商给予适当补偿,只要双方意思表示一致,法律并不禁止。
此外,即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致,购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场,开发商违约情形比比皆是,如欺诈,房屋质量问题,迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权,很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房,最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说,如果开发商存在下列情形之一的,购房者享有合同解除权:
(1)商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人;
(3)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(5)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
(6)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(7)房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(8)商品房买卖合同未作约定,交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出3%;
(9)开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(10)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记。
东营市集体林权流转管理办法
山东省东营市人民政府
东营市人民政府令第165号
《东营市集体林权流转管理办法》已经市政府批准,现予发布。
代市长 申长友
二O一二年三月二十日
东营市集体林权流转管理办法
第一条 为规范集体林权流转行为,保障流转当事人的合法权益,促进林业科学发展和农村和谐稳定,根据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称集体林权流转,是指集体林地承包方将其林地承包经营权、林木所有权、林木使用权,或者集体经济组织将其林地使用权、林木所有权、林木使用权,依法转移给其他单位或者个人的行为。
第三条 在本市行政区域内进行集体林权流转适用本办法。
依法征收、征用或者占用林地致使林地所有权、使用权发生转移的,不适用本办法。
第四条 集体林权流转应当遵循下列原则:
(一)依法、自愿、有偿、平等协商;
(二)不得改变林地所有权的性质和林地用途;
(三)流入方须有林业经营能力;
(四)在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。
第五条 市、县区林业主管部门负责本行政区域内集体林权流转的监督管理工作。
国土资源、农业等部门及乡镇政府(街道办事处)应当配合林业主管部门做好集体林权流转有关工作。
第六条 有下列情形之一的,不得进行林权流转:
(一)未依法取得林权证书;
(二)权属不清或者有争议;
(三)依法禁止流转的其他林地、林木。
第七条 林权流转可以依法采取转让、转包、出租、互换、入股、抵押和其他方式进行。
第八条 林权流转期限应当符合下列规定:
(一)集体经济组织统一经营的,不得超过70年;
(二)家庭承包及其他方式承包的,不得超过承包期的剩余期限;
(三)流入方再流转其林权的,不得超过原流转合同的剩余期限。
第九条 通过家庭承包获得的林权,采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换等方式流转的,流出方应当自流转合同签订之日起30日内将流转合同及相关资料报送发包方备案。
通过招标、拍卖或者公开协商等方式获得的林权的流转,应当征得发包方同意。
第十条 集体经济组织统一经营的林地、林木,按照下列程序进行流转:
(一)委托有资质的评估机构评估;
(二)公布林权流转方案及收益分配;
(三)经村民会议三分之二以上成员同意或者三分之二以上村民代表同意;
(四)流入方为本集体经济组织以外的单位或者个人的,应当报经乡镇政府(街道办事处)批准;
(五)签订林权流转合同;
(六)依法采取招标、拍卖或者公开协商等方式;
(七)向县区林业主管部门申请办理林权变更登记。
第十一条 林权流转应当在协商一致的基础上签订书面合同,流转合同一般包括下列内容:
(一)流转双方当事人姓名或者单位名称、住所;
(二)流转的林地类型、坐落、面积及四至、林种、树种、林龄、蓄积量、株数等;
(三)林权证号;
(四)流转方式;(五)流转林地的用途;(六)流转期限和起止日期;(七)流转价款、支付方式及支付时间;(八)林木采伐、更新造林、护林防火、病虫害防治责任和风险的承担;
(九)林地被征收、征用或者占用时补偿费的分配;
(十)合同期满时地上附着物及相关设施的处置;
(十一)双方当事人的其他权利和义务;
(十二)违约责任;
(十三)争议解决办法。
第十二条 林权流转后,双方当事人应当及时到林地、林木所在地县区林业主管部门办理林权变更登记。办理林权变更登记手续应当提交下列资料:
(一)林权变更登记申请表;
(二)双方当事人的身份证明、法定代表人或者负责人的身份证明;
(三)林权证;
(四)林权流转合同;
(五)依法应当提供的其他资料。
第十三条 县区林业主管部门应当自受理林权变更登记申请之日起10个工作日内进行公示,公示期为30日。
公示期内无异议的,应当及时核发林权证;公示期内有异议的,应当及时进行调查核实,并将调查核实结果书面告知当事人。
第十四条 因林权流转发生争议或者纠纷的,当事人可以自行和解,也可以请求村民委员会、乡镇人民政府等调解。当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的,可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。
第十五条 县区林业主管部门应当建立林权管理和流转信息系统,及时发布供求信息,建设林业产权交易平台,完善服务体系,为流转活动提供指导和服务。
第十六条 违反本办法规定,林权流转后擅自改变林地用途的,由林业主管部门依照《中华人民共和国森林法》等有关规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十七条 违反本办法规定,弄虚作假骗取权属证书变更登记的,由发证机关注销林权证。
第十八条 林业主管部门工作人员在行政管理中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 本办法自2012年5月1日起施行,有效期至2017年4月30日。