建设工程竣工验收合格的标志——兼谈商品房交房条件
邱胜奎
根据《建设工程质量管理条例》第58条及《商品房销售管理办法》第40条的规定，商品房在未组织竣工验收或验收不合格的情况下，不得擅自交付使用，否则将被处以工程合同价款2%至4%的罚款。也就是说，买卖双方就商品房签定买卖签定合同后，卖方至少应当在工程竣工验收合格后方可将商品房交付使用。
从立法体系来看，《建设工程质量管理条例》是由国务院颁布的，属于“行政法规”的范畴。而根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，将直接导致合同条款的无效。再根据《合同法解释二》关于管理性规范与效力性规范的区分，笔者认为《建设工程质量管理条例》第58条应当属于效力性规范，即：一旦双方的约定与此相悖，则约定无效。因为建设工程质量不仅涉及到使用人的人身财产安全，更涉及到公共安全等重大公共利益。（备注：对于管理性规范和效力性规范的区分，合同法司法解释二并未作出十分明确的界定，从实际操作的角度来看，也无法进行明确区分，在一定程度上可以归属为法官的自由裁量范畴。就理论界对此两个概念的区分来看，笔者对王利明先生的观点深为认同，有兴趣的读者可以查阅。）
通过以上介绍，我们知道了：商品房交付使用的首要前提是必须通过竣工验收合格。那么，什么叫做“竣工验收合格”，验收合格的标志是什么？
就此问题，笔者曾与多位法律人士交流、探讨，形成了两个观点，一种观点认为：应以建设主管部门颁发的《竣工备案登记证》作为工程竣工验收合格的标志；另一种观点认为，应以建设、施工、监理、勘察、设计单位（下称“五单位”）共同出具的《竣工验收报告书》作为竣工验收合格的标志。笔者同意第二种观点。
第一种观点认为：根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，工程竣工验收应当在15日内提交工程所在地县级以上的建设主管部门备案。而建设主管部门作为人民政府对建设工程的授权监管代表，有权利监督工程质量，如发现问题，也有权督促整改或重新验收。因此只有获得建设部门颁发的备案登记证后，方可视为监管部门对建设工程质量的最终认可，建设工程才完全竣工验收合格。而五单位自行组织或参与的验收，并没有建设主管部门的介入，报告书中也未体现建设主管部门的任何书面意见，说明该工程并未取得监管部门的最终认可，不能以此认定竣工验收合格。并且，五单位作为一般的市场经济体，并不具备行政监管职能，其作为市场主体的根本目标是追求经济利益的最大化。由市场经济体对涉及到自身经济利益的建设工程进行竣工验收，使其兼具了运动员和裁判的身份而缺失了行政部门的监管，其角色定位是冲突的，与我国乃至世界大部分国家针对建设工程一直秉行的全程严格监管原则相矛盾，无法确保公共安全和社会利益。
对上述理由在一定程度上是否符合情理，笔者在此不论。单就是否符合现行法律法规做如下阐述：
建设工程竣工验收的问题，涉及到两个行政规章：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（验收规定）和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（备案办法）。
“验收规定”对工程验收应具备的条件、验收组织者、验收参与者、验收流程等作了较为详细的规定。“验收规定”第九条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内……向建设行政主管部门备案”。从这一条文，我们能得出的信息是：备案的前提是竣工验收合格，换句话说，在备案前，该工程必须是竣工验收合格的，否则无法进行备案。
“备案办法”第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内…….向…..备案。”从这一条文，我们能得出的信息同样是：备案前，工程必须竣工验收合格，否则不能备案。
结合这两个行政规章来看，我们得出的结论是：竣工验收合格是备案的前提，未竣工验收合格将无法备案；而备案则是竣工验收合格的必然结果。持第一种观点的人，将备案这一结果作为竣工验收合格的前提，在逻辑上是矛盾的。
虽然“备案办法”规定，建设主管部门有权决定重新对工程进行竣工验收，但这仅是建设主管部门行使监督权的方式之一，从“备案办法”第12条的规定来看，如备案机关决定重新验收，在备案之前已投入使用并因重新备案给使用人造成损失的，由建设单位承担赔偿责任。这一“赔偿责任”很显然是民事责任而非行政责任，换句话说，只要五单位验收合格了，即便备案部门要求重新验收，建设单位也不会因此而构成行政违法，无需承担行政责任，只是构成合同违约或民事侵权的，应承担民事责任。
因此，笔者坚持这一观点，即建设工程竣工验收合格的标志是：“五单位”依法定程序共同出具《竣工验收报告书》且报告书载明工程已竣工验收合格。
那么，竣工验收合格是否就成为了商品房交付使用的唯一条件呢？答案是否定的。首先，商品房的交付还有其他法定条件，如提交质保书及使用说明书（实践中称为“两书”）等；其次，从民法的角度看，商品房交付与其他任何货物的交付没有本质的区别，除遵循法定条件外，还可由买卖双方根据“意思自治”的原则进行约定。为保护买方权益，买方可约定“竣工验收合格并经备案后方可交付使用”，甚至还可约定“竣工验收合格、备案登记且按约定装修完毕并经空气质量检验机构检验达标后方可交付使用”…….
〈全文完〉
申明：本文仅是笔者就日常工作所遇法律问题在论证过程中的随笔，存在疑问后临时总结，不作为正式、严谨的论文；笔者在写作前并未进行全面系统的法律调研，写作后也未进行修改、删减，错误再所难免，欢迎随时指正。
黄石市人民代表大会常务委员会讨论决定重大事项的办法（2000修正）
湖北省黄石市人大常委会
黄石市人民代表大会常务委员会讨论决定重大事项的办法
(1999年8月31日市十届人大常委会第四次会议通过)
（2000年9月22日市十届人大常委会第十一次会议修正)
第一条 为了保证市人民代表大会常务委员会依法行使讨论、决定重大事项的职权，根据宪法、地方组织法和湖北省各级人大常委会讨论、决定重大事项的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的重大事项，是指本行政区域内的政治、经济、教育、科学、文化、卫生、环境和资源保护、民政、民族等工作中带有全局性和涉及人民群众切身利益须依法经市人民代表大会常务委员会讨论、决定的重要事项。
第三条 市人民代表大会常务委员会讨论、决定重大事项，必须坚持实事求是，严格依法办事，充分发扬民主，集体行使职权。
第四条 本行政区域内下列事项应当提请市人民代表大会常务委员会讨论、决定：
(一)经济社会发展和改革开放方面涉及全局和长远利益的重大事项；
(二)涉及人口、资源和环境保护等方面的重大措施；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育等事业的发展规划；
(四)对市区环境、风景名胜、文物保护有重要影响和涉及民族、宗教事务方面的重大建设项目的确定及其实施方案；
(五)本级人民政府对国民经济和社会发展计划、预算的部分变更；
(六)撤销本级人民政府不适当的决定和命令；
(七)撤销下一级人民代表大会及其常务委员会不适当的决议、决定；
(八)城市总体规划及其重大变更；
(九)授予荣誉公民、荣誉市民等地方荣誉称号；
(十)设立全市性纪念节或纪念日，确定和变更体现本行政区域特征的标志物；
(十一)市人民代表大会闭会期间，决定是否许可逮捕或者审判涉嫌刑事犯罪的本级人大代表，是否许可对本级人大代表采取法律规定的其他限制人身自由的强制措施；
(十二)人民检察院检察长不同意检察委员会多数人的决定而提请决定的重大案件和其他重大问题；
(十三)人民代表大会换届选举工作中的有关重大事项；
(十四)市人民代表大会常务委员会人事任免工作中的有关重大事项；
(十五)市人民代表大会授权审议、决定的事项；
(十六)法律、法规规定的其他事项。
前款所列事项应当以议案形式提出。
第五条 本行政区域内下列事项应当向市人民代表大会常务委员会报告，经常务委员会讨论提出意见、建议，必要时也可以作出决议、决定：
(一)贯彻实施宪法、法律、法规以及执行上级和本级人民代表大会及其常务委员会决议、决定的情况；
(二)预算执行情况；
(三)预算外资金年度收支及使用情况；
(四)预算执行和其他财政收支的审计工作情况；
(五)年度国民经济和社会发展计划中的重点建设项目及其他对社会经济发展产生重大影响的建设项目的实施情况；
(六)人民群众普遍关心的重大改革措施；
(七)与人民群众生活密切相关的有关公共服务价格标准的调整，对学生、农民及企业等收费标准及收费项目的调整；
(八)本级教育基金、扶贫基金、住房公积金、环境保护资金等的收支使用和管理情况；
(九)重大自然灾害和重大事故的处理情况；
(十)市人民代表大会常务委员会有关机构受理申诉、控告和检举的情况；
(十一)办理市人民代表大会议案和市人大代表提出的建议、批评、意见的情况；
(十二)与外国城市缔结友好关系；
(十三)市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院需要提请本级人民代表大会常务委员会讨论、决定的事项；
(十四)市人民代表大会常务委员会认为需要报告的其他重大事项。
第六条 本行政区域内下列事项应当向市人民代表大会常务委员会报告，征求意见后，分别按照审批权限报请批准：
(一)市行政区域划分、变更；
(二)市人民政府的机构设立、增加、减少或者合并。其中涉及机构的事项应当依法报市人民代表大会常务委员会备案。
第七条 下列组织和人员有权向市人民代表大会常务委员会提出有关重大事项的报告、议案：
(一)市人民代表大会常务委员会主任会议；
(二)市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院；
(三)市人民代表大会各专门委员会；
(四)市人民代表大会常务委员会组成人员5人以上联名。
第八条 有关重大事项的报告、议案的提请程序：
(一)市人民代表大会常务委员会主任会议提出的，由人民代表大会常务委员会会议审议；
(二)市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院和市人民代表大会专门委员会提出的，
由主任会议决定提请人民代表大会常务委员会会议审议，或者先交有关的专门委员会审议并提出报告，再提请人民代表大会常务委员会会议审议。
(三)市人民代表大会常务委员会组成人员依法联名提出的，由主任会议决定是否提请人民代表大会常务委员会会议审议，或者先交有关的专门委员会审议并提出报告，再决定是否提请人民代表大会常务委员会会议审议。
第九条 市人民代表大会常务委员会主任会议、市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院和市人民代表大会专门委员会提出的重大事项议案，应当分别经主任会议、政府常务(办公)会议、审判委员会会议、检察委员会会议、专门委员会会议通过。市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院提出的重大事项议案，由其主要负责人签署；市人民代表大会常务委员会组成人员联名提出的重大事项议案，由联名人共同签署。
重大事项的报告、议案应当在人民代表大会常务委员会会议召开的十五日前送市人民代表大会常务委员会办公室，并同时提交有关资料。
第十条 市人民代表大会常务委员会审议有关重大事项的报告、议案时，有关部门的主要负责人或者联名提出的人民代表大会常务委员会组成人员应当到会作出说明。
第十一条 市人民代表大会常务委员会对提请审议的有关重大事项的报告、议案，经主任会议决定，可以先交有关专门委员会或者常务委员会工作机构进行调查、论证。
第十二条 市人民代表大会常务委员会审议有关重大事项的报告、议案，可以举行分组会议，也可以举行联组会议。经主任会议决定，有关单位和人员可以列席或者旁听会议。
第十三条 市人民代表大会常务委员会讨论、决定重大事项，可以作出决议、决定，也可以直接通过提请机关的规范性文件，或者提出审议意见。必要时，也可以组织特定问题调查委员会，并根据调查委员会的调查报告作出相应决议、决定。
第十四条 市人民代表大会常务委员会关于重大事项的决议、决定通过后，应当在市主要新闻单位及时予以公布。
第十五条 对重大事项所作出的决议、决定，通过的规范性文件，提出的重要审议意见，所涉及机关必须认真贯彻实施，市人民代表大会常务委员会可采取听取汇报、调查、视察、检查等方式予以督办。
第十六条 对应当报请市人民代表大会常务委员会讨论、决定的重大事项，不报告或越权作出决定，或者对市人民代表大会常务委员会作出的决议、决定，通过的规范性文件，提出的重要审议意见不执行、不办理的，市人民代表大会常务委员会依法实施监督。
第十七条 本办法自公布之日起施行。