论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足

最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布，给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据，在司法界引起了高度的重视，且好评如潮。但是在司法实践中，笔者认为，该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外，部分条文也存在法理上的不足，现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法，而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的，该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因，故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书（预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理），作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，根据此条的规定，开发商出卖商品房，如不履行协助买受人办理产权证的义务，应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定，同时也没有收取办理产权证书税费的行为时，出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的，但在商品房买卖实践中，存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书，且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式，在这种情况下，如果出现逾期办证的情况，引用该司法解释时就需要慎重，否则会出现法理上的错误。
首先，如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书，那么办证责任应当由开发商承担，此时开发商的义务就包含两个方面，一个是法定的协助义务，另一个是约定的代理办证义务，这两个义务在法律上是不同的，具体的不同点在于协助义务属于法定义务，不具有时效的限制，同时无须买受人的请求，其应当按照法规的规定予以实施，但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系，一种纯粹的合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务，受到时效的限制。
其次，在商品房买卖中，开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的，根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定，出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务，同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务，该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然，开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的，该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三，由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型，故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务，应当按照司法解释第十八条的规定，承担逾期办证违约金，这毫无疑问，但是如果开发商履行了协助义务，但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍，能否按照该条文承担逾期办证违约金呢，笔者以为应进行区分，毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务，而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务，这与法定义务是根本不同的。当然在实践中，开发商代为办证迟延，肯定也会使买受人存在损失，但是该损失如何界定，只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算，而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算，即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四，如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后，无法履行其代理办证的义务，双方之间的代为办证的代理合同应自然解除，开发商也不应承担违约责任，但是其协助办证义务不应受到任何的影响，无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中，关于代为办证的问题是十分常见的，主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金，用于进一步投资或者经营，按照有关规定，房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5％，主要包含契税和维修基金。一般情况下，开发商即使代为办证也应在房屋经过验收，办理楼盘的大证时，方可向买受人收取办证?费，但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说，从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止，开发商无偿使用该部分资金，买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失，而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止，买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算，基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额，该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容，那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中，笔者认为，应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确，原因是，开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称，对于房屋、楼盘的具体情况，开发流程，验收办证程序等是不清楚的，如果出现了逾期办证的情况，具体是协助义务的不履行，还是代理义务的不履行，买受人是无法查清的，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定，由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位，同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有，如其不交付有关部门或者司法部门，查清该问题是极其困难的，故此应由其承担举证责任。

吉林省人民政府


吉林省人民政府令第214号


　　《吉林省促进散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆发展办法》已经２０１０年省政府第３次常务会议讨论通过，现予公布，自２０１０年９月１日起施行。

　　

省　长　王儒林
２０１０年７月２７日


　　第一条　为促进散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆发展，提高综合经济和社会效益，节约资源，保护和改善环境，根据《中华人民共和国循环经济促进法》、《中华人民共和国清洁生产促进法》、《吉林省建筑市场管理条例》等法律、法规和国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条　本省行政区域内从事水泥和预拌混凝土、预拌砂浆的生产、经营、运输、使用以及与其相关的监督管理活动，适用本办法。

　　第三条　本办法所称散装水泥，是指不用包装，直接通过专用装备出厂、运输和使用的水泥。

　　本办法所称预拌混凝土、预拌砂浆，是指由水泥、集料、水以及根据需要掺入的外加剂和掺合料等成分，按一定比例，经集中计量搅拌后，通过专用装备运输、使用的混凝土、砂浆拌合物。

　　第四条　县级以上人民政府住房和城乡建设行政主管部门（含市、县级人民政府确定的部门，以下称散装水泥行政主管部门），负责本行政区域内散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆的监督管理工作。

　　省、市（州）散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆的具体行政管理工作，散装水泥行政主管部门可以委托其所属的散装水泥管理机构负责。

　　县级以上人民政府其他与散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆管理有关的部门，在其职责范围内，依法做好相关监督管理工作。

　　第五条　对促进散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆发展以及在征收散装水泥专项资金工作中成绩显著的单位和个人给予表彰和奖励。

　　第六条　省散装水泥管理机构编制的全省散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆发展专项规划，由省住房和城乡建设行政主管部门商相关部门同意后，纳入全省国民经济和社会发展规划，报省人民政府批准后实施。

　　第七条　市（州）散装水泥行政主管部门应当根据全省散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆发展专项规划，编制预拌混凝土、预拌砂浆搅拌站布点方案，指导其健康有序发展。

　　第八条　新建、扩建、改建水泥和预拌混凝土、预拌砂浆生产项目应当按照散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆发展专项规划及布点方案的要求进行。

　　第九条　新建、扩建、改建的水泥生产企业（包括粉磨站，下同），散装水泥发放能力应当按照国家和省确定的标准进行设计和同步建设。

　　现有水泥生产企业散装水泥发放能力未达到国家和省确定标准的，应当在省散装水泥行政主管部门限定的期限内达到标准。

　　第十条　扶持使用散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆以及相关新技术、新设备、新产品的研究开发和推广应用。

　　第十一条　鼓励和支持使用无毒无害工业废弃物作为掺合料生产散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆。使用比例达到国家规定标准的，享受国家和省的优惠政策。

　　第十二条　水泥和预拌混凝土、预拌砂浆的生产、经营、运输、使用单位和个人，应当依法向散装水泥管理机构报送统计报表及其他相关资料。

　　散装水泥管理机构应当为报送统计报表及其他相关资料的单位或者个人保守商业秘密。

　　第十三条　预拌混凝土、预拌砂浆、水泥制品生产企业禁止使用袋装水泥。

　　第十四条　在设区城市城区内的工程建设项目，应当使用散装水泥和预拌混凝土；禁止在施工现场搅拌混凝土。本办法另有规定的除外。

　　县（市）城区内施工现场应当分批分期禁止现场搅拌混凝土。设区城市城区内施工现场应当分批分期禁止现场搅拌砂浆。

　　禁止现场搅拌混凝土、现场搅拌砂浆的具体批次和期限由省住房和城乡建设行政主管部门确定。

　　第十五条　城区外交通、能源、水利等具备条件的工程建设项目，应当使用散装水泥和预拌混凝土。

　　第十六条　水泥使用总量不超过30吨或者必须使用特种类型水泥的工程建设项目，可以不使用散装水泥。但应当向工程所在地的散装水泥管理机构备案。

　　第十七条　有下列情形之一的，可以现场搅拌混凝土或者砂浆：

　　（一）混凝土或者砂浆累计使用总量150立方米以下的；

　　（二）建设工程需要的特种混凝土、特种砂浆，所在地的预拌混凝土、预拌砂浆生产企业不能生产的；

　　（三）施工现场30公里以内没有预拌混凝土、预拌砂浆供应的；

　　（四）因抢险、抢修等其他原因确需在施工现场搅拌的。

　　因（一）、（二）、（三）项原因，在施工现场搅拌混凝土或者砂浆的，应当向工程所在地的散装水泥行政主管部门或者散装水泥管理机构备案。

　　第十八条　鼓励在农村设立散装水泥销售网点和预拌混凝土、预拌砂浆搅拌站，鼓励农村居民使用散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆。

　　第十九条　建设、设计、施工单位在编制工程概（预）算、决算时，应当按照使用散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆规定的要求编制。实行招投标的工程建设项目，建设单位应当将使用散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆的要求列入招标文件。

　　第二十条　建设监理单位在实施工程施工监理过程中，发现应当使用散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆而未使用的，应当予以制止，并向工程所在地的散装水泥行政主管部门报告。

　　第二十一条　工程造价管理机构应当制定并适时调整预拌混凝土、预拌砂浆的工程定额。

　　第二十二条　散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆的专用运输车辆，在使用前除按国家有关规定办理相关手续外，还应当到所在地的散装水泥管理机构备案。

　　第二十三条　公安、交通管理部门对散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆专用运输车辆，应当视其工程建设的需要，安排合理运输线路。需要办理车辆通行手续的，应当及时给予办理，提供行车方便。

　　第二十四条　水泥生产企业和使用单位应当按照国家有关规定缴纳散装水泥专项资金。

　　工程建设项目使用水泥，由建设单位在工程开工前，按照项目建筑面积或者工程概算预计水泥使用量，预缴散装水泥专项资金。工程建设项目使用散装水泥数量达到规定比例的，应当由征收机构向其返退相应数额的散装水泥专项资金。

　　第二十五条　水泥生产企业、水泥制品生产企业缴纳的散装水泥专项资金，在管理费用中列支；建设单位缴纳的散装水泥专项资金计入建设工程成本。

　　第二十六条　散装水泥专项资金由省、市（州）散装水泥管理机构负责征收，也可以按规定委托其他单位代征。

　　工程建设项目跨行政区域的，散装水泥专项资金由省散装水泥管理机构征收或者由其指定的机构征收。

　　对征收散装水泥专项资金的工作，有关部门应当给予配合。

　　第二十七条　散装水泥专项资金纳入同级财政预算管理，按照规定的省、市（州）分成比例缴入国库。

　　各级散装水泥管理机构履行职能所必需的经费,由同级财政部门按照国家和省有关规定划拨。

　　第二十八条　散装水泥专项资金属于政府性基金，专项用于扶持散装水泥事业发展。各级人民政府及有关部门对散装水泥专项资金不得擅自改变征收对象、范围、标准；不得违反国家规定免征、减征、缓征；不得截留、挤占、挪用。

　　第二十九条　散装水泥行政主管部门或者散装水泥管理机构依法进行监督检查时，有权要求被检查单位提供相关文件和资料；有权进入被检查单位的生产、经营、运输、施工、储存现场进行检查。

　　第三十条　违反本办法第十二条第一款规定，虚报、瞒报、伪造、篡改、拒报或者屡次迟报统计报表及其他相关资料的，按有关法律、法规规定处罚。

　　第三十一条　违反本办法第十三条规定，预拌混凝土、预拌砂浆、水泥制品生产企业使用袋装水泥的，责令限期改正，并处以每吨袋装水泥300元或者每立方米混凝土、砂浆100元，总额不超过3万元的罚款。

　　第三十二条　违反本办法第十四条、第十七条规定，在工程建设项目施工现场搅拌混凝土的，责令限期改正，并根据《吉林省建筑市场管理条例》的规定，对施工企业按现场搅拌混凝土每立方米处以100元，总额不超过5万元的罚款；在工程建设项目施工现场使用袋装水泥、施工现场搅拌砂浆的，责令限期改正，并对施工企业按使用袋装水泥每吨处以300元、现场搅拌砂浆每立方米处以100元，总额不超过3万元的罚款。

　　建设单位在编制工程概（预）算、编制招标文件、签订工程承包合同中没有对使用散装水泥和预拌混凝土、预拌砂浆作出约定的，由建设单位承担前款规定的相应责任。

　　第三十三条　违反本办法第二十四条规定，未按规定缴纳散装水泥专项资金的，责令限期补缴；逾期不补缴的，对水泥生产企业或者建设单位按日加收未缴部分万分之五的滞纳金。

　　第三十四条　违反本办法第二十八条规定，擅自改变散装水泥专项资金征收对象、范围、标准，免征、减征、缓征以及截留、挤占、挪用散装水泥专项资金的，依照国家有关规定进行处理，并追究相关人员责任。

　　第三十五条　对拒缴散装水泥专项资金的，由散装水泥管理机构申请人民法院强制执行。

　　第三十六条　散装水泥行政主管部门、散装水泥管理机构及有关部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接责任人和主管人员由有关部门依法进行处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十七条　本办法规定的行政处罚，由散装水泥行政主管部门决定。

　　第三十八条　本办法自2010年9月1日起施行。